Immobilien bieten Inflationsschutz! Stimmt das?

Die bereits angesprochene Studie gibt weiter an, dass auf Platz 1, die meisten Deutschen mit 47 % der Befragten, das Sparen auf dem Girokonto als eine Möglichkeiten der Geldanlage sehen. Was bei aktueller Lage natürlich nicht vor Inflation schützt. 

Bei Immobilien unterscheiden sich die Wohnimmobilie als Kapitalanlage oder aber als Wohnimmobilie, die selbst bewohnt wird.
Bei den Wohnimmobilien steht die Eigennutzung für 47 % der Deutschen im Vordergrund. Darüber hinaus gibt es auch die Möglichkeiten, Gewerbe- oder Wohnimmobilien als Kapitalanlage zu nutzen und von Mieteinnahmen zu profitieren. Oder in Immobilienfonds bzw. Immobilienprojekte zu investieren, die regelmäßige Renditen erwirtschaften können.

Unabhängig von der gewählten Anlageform gelten Immobilien als Inflationsschutz, da sie im Gegensatz zu vielen anderen Geldanlagen einen hohen intrinsischen Wert besitzen – dazu zählen zum Beispiel der Materialwert der Bausubstanz sowie der Wert der Lage. 

Was spricht gegen Immobilien als Inflationsschutz?

Inflationsschutz bedeutet prinzipiell, dass die jährliche Rendite, die Anleger oder Eigentümer mit einer Immobilie erzielen, im Mittel höher ist, als die Teuerungsrate – die in Deutschland momentan bei rund fünf Prozent liegt. Allerdings ist die Performance von Real Estate keineswegs in Stein gemeißelt, sondern von zahlreichen, teils unvorhersehbaren Faktoren abhängig. Dazu zählen beispielsweise individuelle Fehlerwartungen bezüglich der Marktentwicklung und teils interessengesteuerte Studien, die direkt oder indirekt von Unternehmen und Banken finanziert werden.

Studien zur Immobilien-Preisentwicklung basieren beispielsweise häufig auf den Daten von Gutachterausschüssen. Diese erfassen allerdings keine individuellen Objektdaten, sondern lediglich die Anzahl der Transaktionen, den Wert und die Summe der gehandelten Flächen. Deshalb sagen die daraus errechneten Mittelwerte nichts über die tatsächlichen Immobilienpreise aus. Wenn in einem Jahr beispielsweise besonders viele teure Immobilien gehandelt werden, zieht das die Durchschnittspreise nach oben.

Wie gut Immobilien die Inflation tatsächlich ausgleichen, kann schon aufgrund der geglätteten Daten nicht eindeutig gesagt werden. Zudem können unvorhersehbare Ereignisse wie die Finanzkrise 2008 / 2009 dazu führen, dass sich die Renditeerwartungen der Marktteilnehmer nicht erfüllen. Das Platzen der Immobilienblase – bedingt durch die leichtfertige Vergabe von Krediten in den USA und die Pleite der Investmentbank Lehmen Brothers – galt als Auslöser für die globale Finanz- und Bankenkrise. Während der Hochphase der Rezession brachen die Immobilienmärkte vieler Länder teils zweistellig ein, weil hoch verschuldete Investoren zu Notverkäufen gezwungen waren.

Nach der Finanzkrise haben niedrige Zinsen, günstige Kredite und der lange anhaltende wirtschaftliche Aufschwung dazu geführt, dass es auf dem Immobilienmarkt einen Boom gab, der sogar der Corona-Pandemie standhielt. Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind im 3. Quartal 2021 um durchschnittlich zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Dies war zum zweiten Mal in Folge der größte Preisanstieg bei den Wohnimmobilientransaktionen seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 – und übertraf klar die deutsche Inflationsrate von damals rund drei Prozent.

Ob es sich bei der massiven Preissteigerung von Immobilien in den vergangenen Jahren um eine erneute Blasenbildung handeln könnte, wird momentan kontrovers diskutiert. Doch selbst wenn dies nicht der Fall ist, gibt es zahlreiche Faktoren, die den Wert von Immobilien als Inflationsschutz schmälern können:

Selbst genutzte Immobilien

Mit dem Aufbringen des Kaufpreises, der Kaufnebenkosten und eventuellen Darlehensverpflichtungen ist es nicht getan. Für Immobilienbesitzer fallen weitere regelmäßige Kosten an, wie beispielsweise die Grundsteuer, Betriebskosten, Instandhaltungsmaßnahmen und Versicherungen, die mögliche Renditen schmälern.

Zudem werfen selbstgenutzte Immobilien als illiquide Assetklasse keine laufenden Einnahmen ab. Eigenheimbesitzer müssen deshalb entweder auf eine Wertsteigerung im Fall eines Verkaufs hoffen oder sich damit begnügen, dass ihr Kapital zumindest von den aktuellen Strafzinsen bei der Bank verschont bleibt. Ob die Wertsteigerung einer Immobilie die für 2022 erwartete Inflation von 4,9 % kompensieren kann, dürfte maßgeblich von deren Zustand, Lage und Nachfrage abhängen.

Vermietete Immobilien

Fremd genutzte Objekte bergen ein anderes, großes Risiko: Mietausfälle, die aufgrund der Corona-Pandemie stark zugenommen haben. Nach 2,1 % im Jahr 2015 gaben 2021 rund 7 % der Mieter an, wegen der Corona-Krise ihre Miete nicht mehr zahlen zu können. Es ist davon auszugehen, dass die Ausfälle weiter zunehmen werden. So konnten 17,6 % der befragten Mieter noch nicht abschätzen, ob sie ihre Miete weiterhin zahlen können. Zudem steigen mit der Inflation auch die Kosten für die Immobilien-Neben- und Instandhaltungskosten.

Was spricht für Immobilien als Inflationsschutz?

Allerdings können Vermieter aufgrund regelmäßiger Einnahmen und Steuervorteile von Immobilien als Inflationsschutz profitieren. Ausgaben rund um die vermietete Immobilie, wie z.B. Schuldzinsen oder Renovierungskosten, können als Werbungskosten abgesetzt werden. Entsteht dadurch ein Verlust, wird dieser mit anderen Einkünften verrechnet.

Einen besonderen Stellenwert beim Inflationsschutz erhalten Immobilien mit indexierten Mietverträgen. Darin einigen sich Mieter und Vermieter darauf, die Miete regelmäßig an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex anzupassen.

Inflationssicherheit hängt vom Einzelfall ab

Inwiefern sich eine Immobilieninvestition als Inflationsschutz tatsächlich lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Prinzipiell gelten insbesondere selbst genutzte und gut erhaltene Immobilien als inflationssicher, bei renovierungsbedürftigen Immobilien kann sich die Inflationssicherheit schwieriger gestalten.

Damit Immobilien effektiv als Inflationsschutz dienen können, gibt es einige grundlegende Dinge zu beachten. Da der Wert einer Immobilie nicht aus sich selbst heraus entsteht, sollten Käufer bzw. Investoren ein hohes Augenmerk auf den Preis, den Standort, die Nutzungsart, Infrastruktur und Qualität legen. Befindet sich ein hochwertiges Objekt in einer attraktiven Lage, so kann sich aufgrund des sehr wahrscheinlichen Anstiegs von Miet- und Kaufpreisen eine Investition langfristig lohnen. Sei es als Eigenheim, vermietetes Objekt oder als digitales Sachwert-Investment im Rahmen der Portfolio Diversifikation.