Kaufen ist günstig wie nie – warum gibt es trotzdem so wenige Eigentümer?

Selbstnutzer haben Kostenvorteil gegenüber Mietern

Die Frage „kaufen oder mieten?“ lässt sich bei fast allen Immobilientypen und in allen Teilen Deutschlands zugunsten des Kaufens beantworten. Gemäß einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), das jährlich die Mieten und Wohnnutzerkosten von Eigentümern in allen Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands miteinander vergleicht, hat Wohneigentum deutliche Kostenvorteile gegenüber Mietwohnungen. Der Kostenvorteil der Nutzung einer Eigentumswohnung liegt gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung deutschlandweit im Durchschnitt bei fast 50 Prozent. 

Nach der Auswertung des IW leben Wohnungseigentümer in fast allen Städten und Kreisen Deutschland günstiger als Mieter. Besonders groß ist der Kostenvorteil, den Selbstnutzer gegenüber Mietern genießen, in vielen Großstädten und Metropolregionen. So liegen die Kosten von Eigentümern in Köln und Düsseldorf fast 60 Prozent unter den Wohnkosten von Mietern. Auch in Stuttgart und Frankfurt am Main genießen Selbstnutzer einen Kostenvorteil von über 50 Prozent gegenüber Mietern. Ebenso ist es in München (Kostenvorteil 46 Prozent) und Hamburg (43 Prozent) bedeutend günstiger, sich eine Wohnung zu kaufen, anstatt zu mieten. Lediglich in Berlin hält sich der Kostenvorteil einer Eigentumswohnung mit 35 Prozent gegenüber einer Mietwohnung einigermaßen in Grenzen.

Mäßige Entwicklung der Kauf- und Mietpreise trotz Krise

Inwiefern die Coronavirus-Pandemie Auswirkungen auf die Preisentwicklung von Immobilien in Deutschland haben wird, kann derzeit noch nicht abschließend beurteilt werden. Die meisten Expertenschätzungen gehen davon aus, dass die Preise entweder gar nicht oder nur leicht sinken werden.

Dafür gibt es zwei wesentliche Gründe: Zum einen ziehen nach wie vor viele Menschen in die Großstädte Deutschlands. Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main und viele weitere Metropolen verzeichnen seit Jahren steigende Einwohnerzahlen. Da in fast allen größeren Städten die Nachfrage nach Eigentumswohnungen das Angebot übersteigt, ist auch angesichts einer kurzzeitigen Rezession nicht von starken Preisrückgängen auf dem Immobilienmarkt auszugehen. Zum andere verhindern die sehr niedrigen Zinsen einen weiteren Preisverfall bei Immobilien. Gegenwärtig gehen die meisten Marktbeobachter davon aus, dass die langfristigen Zinsen auf absehbare Zeit nicht steigen werden. Dadurch bleibt der Kauf einer Immobilie immer noch eine finanziell attraktive Angelegenheit. 

Demgegenüber ist in der aktuellen Wirtschaftskrise nicht mit sinkenden Mieten zu rechnen. Studien aus vergangenen Krisenzeiten haben ergeben, dass die Mieten in wirtschaftlich schwierigen Phasen eher stagnieren, aber nicht sinken. Vor diesem Hintergrund ist auch in der aktuellen Situation nicht davon auszugehen, dass mieten gegenüber kaufen an Attraktivität gewinnt.

Hohe Immobilienpreise macht Kaufen unattraktiv

Wie in den beiden vorangegangenen Abschnitten dargestellt, haben Eigentumswohnungen überall in Deutschland einen erheblichen Kostenvorteil gegenüber Mietwohnungen. Zudem gibt es auch in der aktuellen Wirtschaftskrise keine Anzeichen dafür, dass Eigentumswohnungen in den kommenden Jahren weniger attraktiv werden könnten als Mietwohnungen. Bei so vielen Vorteilen des Kaufs gegenüber der Miete stellt sich die entscheidende Frage, warum in Deutschland die Quote des Wohneigentums so niedrig ist.

Konkret liegt die Wohneigentumsquote in Deutschland bei rund 45 Prozent. Und das laut Untersuchungen des IW bereits seit vielen Jahren. Im europaweiten Vergleich liegt Deutschland in Sachen Eigentumsquote auf dem vorletzten Platz. Nur in der Schweiz leben noch mehr Haushalte zur Miete. Zudem zeichnet sich ab, dass gerade jüngere Menschen sich immer seltener Wohnungseigentum leisten können. Laut IW ist die Quote der Wohnungseigentümer bei den 35- bis 44-Jährigen zwischen 2010 und 2017 um fünf Prozent zurückgegangen. Auch die Zahl derjenigen Personen, die erstmals in ihrem Leben Wohneigentum erwerben, hat sich in den letzten Jahren reduziert.

Einer der Hauptgründe für die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland sind die inzwischen vielerorts hohen Kaufpreise. Gerade jüngere Menschen sind häufig nicht in der Lage, das für einen Immobilienkauf erforderliche Eigenkapital anzusparen. Diese Situation verschärft sich vor allem in Großstädten, in denen das Angebot an Eigentumswohnungen seit Jahren der Nachfrage hinterherhinkt und zu dauerhaft hohen Preisen führt.

Darüber hinaus spielen gesellschaftliche Trends wie die Zunahme an Einpersonenhaushalten eine Rolle. Singles müssten allein sehr viel Kapital ansparen, um sich eine Immobilie kaufen zu können; Paare hingegen können sich die Kapitallast teilen. Der Zusammenhang zwischen der Versingelung des Lebens in den Großstädten und den wenigen Eigentümern unter den jüngeren Berufstätigen, die es zur Arbeit in die teuren Metropolen zieht, ist erkennbar. 

Mit digitalen Immobilienanteilen von Erträgen profitieren

Ein Lösungsweg zur Steigerung der Zahl der Eigentümer könnte die Tokenisierung von Immobilienvermögen darstellen. Unter Tokenisierung wird ein Prozess verstanden, bei dem Vermögenswerte in sogenannte Tokens umgewandelt und im Anschluss in einem Blockchain-Netzwerk gespeichert und gehandelt werden. Hauptvorteil dieser Tokenisierung ist die Umwandlung der bislang sehr illiquiden Asset-Klasse Immobilien in handelbare Vermögenswerte.

Die Tokens einer Immobilie stellen Anteile am jeweiligen Immobilienvermögen dar. Ein Immobilienwert von 500.000 Euro könnte in 1.000 Tokens zu je 500 Euro umgewandelt werden. Privatanleger und Kleininvestoren, deren Vermögen noch nicht für den Kauf einer Eigentumswohnung zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage ausreicht, können nun mehrere Tokens erwerben und von der potentiellen Wertsteigerung sowie anteiligen Immobilienerträgen wie Mieteinnahmen profitieren. 

Aufgrund ihrer Handelbarkeit können die Tokens in jeder Situation liquidiert werden. Über den Verkauf ihrer Tokens nach einer mehrjährigen Phase der Wertsteigerung können Privatanleger so das notwendige Eigenkapital für den Kauf ihrer ersten eigenen Immobilie einlösen. Potenzielle Wohnungskäufer sind damit nicht an fixe Ansparzeiträume gebunden und können jederzeit flexibel über ihr Vermögen verfügen.