Herausforderungen des Kapitalanlegers bei Immobilieninvestitionen
Seit einem Jahrzehnt liegen die Zinsen auf einem dramatisch niedrigen Niveau. In der gleichen Zeit stiegen die Immobilienpreise in Deutschland und Europa drastisch an. Grund genug, sich als Kleinanleger mit einem Immobilieninvestment zu beschäftigen. Wir verraten Ihnen, welche Chancen, aber auch welche Herausforderungen beim Investment im Immobilienmarkt auf Sie warten.
Immobilieninvestitionen: Ein schwieriger, aber umso lohnenderer Weg
Die Idee, Investitionen in Immobilien zu tätigen, ist wahrlich nicht neu. Da die Nachfrage nach Immobilien aber immer weiter zunimmt und die Preise naturgemäß steigen, wollen immer mehr Menschen investieren und ein Stück vom Kuchen abbekommen. Die Zeit dafür ist besser denn je; Es wird erwartet, dass die Preise nur noch weiter ansteigen werden. Das Onlineportal „immowelt“ beispielsweise geht davon aus, dass die Preise für Immobilien in den Ballungsräumen Berlin und München bis 2030 um bis zu 60 % steigen werden. Das Problem für viele Kleinanleger ist aber, dass der Weg zum eigenen Wohneigentum enorm steinig ist. Viele Herausforderungen warten klassischerweise auf Sie.
Das sind die klassischen Herausforderungen
Bevor Sie überhaupt an den Kauf einer Immobilie denken können, brauchen Sie Eigenkapital, und zwar eine ganze Menge. In der Regel müssen Sie etwa 10 % des Gesamtkaufpreises einer Immobilie mit eigenen Mitteln finanzieren können, um überhaupt von Kreditgebern wie Banken ernstgenommen zu werden. Da aber besonders in den rentabelsten A-Lagen in den Großstädten die Preise für Immobilien im hohen sechs- bis siebenstelligen Bereich liegen, müssen Sie zumindest über Eigenkapital im oberen fünfstelligen Bereich verfügen. Der Faktor Zeit spielt ebenso eine entscheidende Rolle. Allein die Suche nach einer Immobilie für Ihr Investment nimmt mehrere Monate, mitunter Jahre in Anspruch. Danach folgen Gespräche mit Banken, Notaren, Anlageverwaltern, Maklern und einer ganzen Heerschar anderer Mittelsmänner. Auch das nimmt Zeit in Anspruch und treibt die Gesamtkosten Ihres Investments in die Höhe, denn natürlich wollen alle an der Kaufabwicklung beteiligten ihren fairen Anteil haben. Haben Sie sich für ein Objekt und einen Finanzierungsplan entschieden, alle Kaufvorbereitungen abgeschlossen und irgendwie Hundertausende Euro Eigenkapital zusammengespart, hat sich der Markt vielleicht schon verändert und die Renditeaussichten Ihres Investments verschlechtert.
Offene und geschlossene Immobilienfonds – oftmals keine Lösung
Anders als beim Kauf von Immobilieneigentum bieten offene und geschlossene Immobilienfonds die Möglichkeit, “indirekt” in den boomenden Markt zu investieren. Die geschlossene Variante gibt eine feste Anzahl an Anteilen aus. Dabei soll stets eine vorher bestimmte Summe eingesammelt werden, um ein Immobilienprojekt zu finanzieren. In der Praxis erweist sich der geschlossene Fonds somit als unflexibel: Sie sind über einen langen Zeitraum hinweg gebunden, ein Verkauf oder Tausch der Anteile ist nur über Umwege über den Zweitmarkt möglich und mit hohen Kosten verbunden. Auch die Mindestanlagesumme ist außerordentlich hoch. Offene Fonds hingegen zeigen sich flexibler. Nicht nur die Stückpreise sind geringer, auch die Anzahl der Anteile bleibt variabel. Außerdem können Sie Ihre Beteiligungen täglich zum jeweils gültigen Rücknahmepreis veräußern. Beide Varianten besitzen darüber hinaus den großen Nachteil der zum Teil hohen Verwaltungs- und Kaufkosten, die Ihre Rendite schmälern. Folglich stellen die Fonds in vielen Szenarien keine wirklich ideale Alternative dar.
Immobilien-Crowdfunding: innovativ, aber risikoreich
Viele Crowdfunding-Plattformen ermöglichen es Kleinanlegern, kleinere Summen in ein Immobilien-Projekt zu investieren. Hierbei handelt es sich genau genommen um ein Darlehen, das mit Ihrer Hilfe eingesammelt und an die Projektentwickler weitergereicht wird. Als Gegenleistung erhalten Sie fixe Zinsen, zumeist in einem Bereich von 5 bis 6 Prozent. Ein Problem besteht aber bei Insolvenz des Projektentwicklers: Die Nachrangdarlehen werden erst bedient, wenn andere Beteiligte ausgezahlt worden sind. Jüngste Begebenheiten belegen das reale Risiko für kleine Investoren. Der fixe Zinssatz hat zudem wenig mit einer realen Beteiligung zu tun.
Blockchain – Potential für völlige Wandlung ist da
Die Blockchain-Technologie könnte für den Immobilienmarkt die Zukunft sein. Wir verstehen hierunter zunächst einmal ein Konzept, das eine Vielzahl von Akteuren digital miteinander vernetzt. Die größte Stärke der Technologie liegt in ihrer Fähigkeit, Daten sicher, transparent und kosteneffizient zu speichern. Verträge und Besitzverhältnisse ließen sich nicht nur digital überprüfen, sondern gleichzeitig auch verleihen oder gar übertragen. Einen Notar, Makler oder Banker im klassischen Sinne bräuchte es nicht mehr. Für das Immobilieninvestment heißt das: Sie können alleine oder mit Geschäftspartnern direkt eine Immobilie erwerben und als Eigentümer bzw. Teileigentümer auftreten. Somit profitieren Sie direkt vom Wertzuwachs der Immobilie und den Mieteinnahmen – und zwar wie ein Eigentümer und ganz ohne Nebenkosten und Mittelsmänner.
