Neubau in Deutschland auf historischem Tiefstand
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Wohnungsnot trifft auf immer weniger Baugenehmigungen: Deutschland steht aufgrund des schleppenden Neubaus vor einer enormen Herausforderung hinsichtlich des Wohnungsmarktes. Schon seit Jahren klafft die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage immer weiter auseinander. Doch die jüngsten Zahlen zum Neubau in Deutschland sollten Wohnungssuchende - und Immobilieninvestoren - zum Handeln motivieren.
Neubau fast auf 15-Jahres-Tief
Der deutsche Immobilienmarkt steckt seit Jahren in einer tiefen Krise. Das zeigt die Zahl der Baugenehmigungen in den vergangenen Jahren, die laut Destatis 2024 den dritten Rückgang in Folge verzeichneten. So sank die Zahl der Baugenehmigungen im vergangenen Jahr auf 216.000 - das entspricht einem Minus von 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr und dem tiefsten Stand seit 2010. Im reinen Neubau (also ausgenommen neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden) wurden 172.100 Wohnungen genehmigt, was sogar ein Minus von 19,4 Prozent gegenüber 2023 bedeutet.
Hinsichtlich der Neubau-Gebäudearten zeigen sich jedoch große Diskrepanzen: Bei Einfamilienhäusern gingen die Baugenehmigungen laut Statistikamt um 20,3 Prozent auf 37.900 zurück. Bei Zweifamilienhäusern wurde ein Minus von 11,3 Prozent auf 12.700 Wohnungen registriert und die Zahl der Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser ging 2024 gegenüber 2023 um 19,7 Prozent zurück.
Als Bremsen für die Bauaktivität gelten dabei vor allem steigende Materialkosten, hohe Standards, zu viel Bürokratie, politische Versäumnisse und die in den vergangenen Jahren gestiegenen Zinsen. Der dadurch bedingte, massive Rückgang beim Neubau steht in einem krassen Gegensatz zu der Wohnungsnot, die vor allem in deutschen Großstädten und beliebten Gebieten herrscht.
Krise am Wohnungsmarkt verschärft sich
Laut einer aktuellen Studie des Bündnisses “Soziales Wohnen” fehlen 2025 in Deutschland bereits rund 550.000 Wohnungen - besonders Sozialwohnungen und günstige Mietobjekte. Treten die Prognosen der Studien ein, so wären bis 2030 sogar zwei Millionen Sozialwohnung die Zielmarke. Mit dem ursprünglichen Vorhaben der (alten) Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, könnte diese Zahl eventuell erreicht werden. Doch es ist fraglich, wie die Politik künftig aus der Krise finden will, denn die Perspektive für die kommenden Jahre ist besorgniserregend: Für 2025 wird mit der Fertigstellung von lediglich 225.000 bis 230.000 Wohneinheiten gerechnet und 2026 könnte ein weiterer Rückgang der Baufertigstellungen drohen.
Besonders alarmierend sind die regionalen Unterschiede. Beispielsweise wurden in München 2024 mit 6.500 neuen Wohnungen 30 Prozent weniger als im Vorjahr gebaut; in Hamburg wurden 1.927 Wohnungen fertiggestellt, was einem Rückgang von 39,8 Prozent entspricht. In Schleswig-Holstein gab es dagegen einen leichten Anstieg von 3,7 Prozent auf 1.634 Wohnungen, während Mecklenburg-Vorpommern lediglich 58 Neubauten verzeichnete. Diese Zahlen verdeutlichen die großen regionalen Unterschiede und den dringenden Handlungsbedarf in bestimmten Bundesländern und gefragten Metropolen wie München oder Hamburg.
Investoren profitieren von Verknappung
Der Mangel an Neubauten hat direkte Konsequenzen für den Immobilienmarkt. Nach rückläufigen Jahren, die durch die hohe Inflation, steigende Zinsen und wirtschaftspolitische Krisen geprägt waren, rechnen viele Experten für 2025 mit einem erneuten Anstieg der deutschen Immobilienpreise um 3 bis 4 Prozent. Zum einen aufgrund der erwähnten Wohnraumknappheit und einer entsprechend starken Nachfrage bzw. steigenden Mieten, zum anderen wegen der jüngsten Zinssenkungen der europäischen Notenbank EZB, die sich auf die Bauzinsen auswirken könnten.
Doch nicht jeder wird sich Wohneigentum leisten können, denn die Unterschiede sind je nach Lage massiv: Wer beispielsweise in München ein frei stehendes Einfamilienhaus mit etwa 120 Quadratmetern und einer Garage in mittlerer bis guter Wohnlage sucht, muss nach einer Berechnung der Bausparkasse LBS mit einem Preis von 1,6 Millionen Euro rechnen. In Mainz sind es demnach für vergleichbare Häuser 750.000 Euro, in Magdeburg nur noch 300.000 Euro.
Auch aus Investorensicht wird die Rentabilität von Immobilien maßgeblich von der Lage beeinflusst. Dazu zählt zum einen die Bruttomietrendite, die laut einer Analyse in den 30 untersuchten, deutschen Städten 2024 im Mittel rund 3,8 Prozent betrug. In einigen Regionen lag dieser Wert jedoch deutlich höher oder niedriger. Zum anderen ist für Investoren natürlich das Wertsteigerungspotenzial einer Immobilie ausschlaggebend.
Auch hier gilt der alte Grundsatz: Lage, Lage, Lage: Der Preisindex Wohnimmobilien 2015-2023 zeigt, dass Wohnungen in den größten, deutschen Städten am meisten im Wert gestiegen sind. Genauer gesagt um 72 Prozent in acht Jahren. Das entspricht einem jährlichen Wertzuwachs von etwa sieben Prozent.
Für Immobilienkäufer und Investoren könnten sich 2025 und darüber hinaus also attraktive Chancen bieten. Für Anleger, die den Wohnraum nicht selbst benötigen, sind möglicherweise digitale Anteile an attraktiven Objekten eine spannende Option. Denn zum einen können Interessenten bereits mit einem sehr überschaubaren Budget ab 500 Euro von den Renditechancen profitieren, zum anderen bleiben sie mit digitalen, handelbaren Anteilen flexibel und liquide, was bei “Betongold” freilich nicht der Fall ist.
