Institutionelle vs. Privatanleger: Welche Investoren den Immobilienmarkt bewegen

Das Vermögen, das institutionelle Anleger in Deutschland verwalten, nimmt stetig zu. Laut Daten des BVI Jahrbuchs 2022 ist das institutionell gemanagte Vermögen hierzulande in den vergangenen zehn Jahren um über 140 % gestiegen.

Gründe für diese enorme Zunahme sind laut BVI die andauernden Null- bzw. Negativzinsen, steigende Immobilienpreise sowie zuletzt auch die hohe Inflation und stark schwankende Aktienkurse. Diese Faktoren führen dazu, dass Privatanleger verunsichert sind. Geld auf dem Sparbuch oder Girokonto - die meistgenutzten “Anlageformen” der Deutschen - bringt seit Jahren keine Rendite mehr. Dagegen verzeichneten alternative Sachwerte, wie z.B. Immobilien, hohe Wertzuwächse.

Institutionelle Investoren: Was versteht man darunter eigentlich?

Für den Begriff institutioneller Anleger gibt es keine feste Definition, sondern unterschiedliche Begriffserklärungen. Laut der Deutschen Bundesbank werden als institutionelle Investoren „Institutionen bezeichnet, die neben den privaten Anlegern (Kleinanlegern) am Kapitalmarkt aktiv sind“. Das Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) beschreibt institutionelle Anleger generell als professionelle Kunden, die über ausreichende Erfahrungen, Kenntnisse und Sachverstand verfügen, um valide Anlageentscheidungen zu treffen und die damit verbundenen Risiken angemessen beurteilen zu können.

Ebenso uneinheitlich wie die Definition ist auch die Rechtsform institutioneller Investoren. Sie können z.B. als Familiy Offices das Vermögen wohlhabender Familien verwalten, in Form von Stiftungen das Anlagevermögen zweckgebunden managen oder als Pensionsfonds die kapitalgedeckte, betriebliche Altersvorsorge von Unternehmen abwickeln.

Trotz einer fehlenden, exakten Definition haben institutionelle Investoren einige Gemeinsamkeiten:

• Im Gegensatz zu den meisten Privatanlegern verwalten institutionelle Investoren nicht nur eigenes Vermögen, sondern fremde Gelder.
• Bei institutionellen Anlegern kann man Finanzkenntnisse, Wirtschaftserfahrung und Entscheidungskompetenz voraussetzen.
• Institutionelle Anleger investieren deutlich höhere Beträge als Kleinanleger. Sie tun dies unter Wahrung der wirtschaftlichen Interessen der Kapitalgeber.
• Institutionelle Investoren haben im allgemeinen Zugang zu nahezu allen Kapitalmärkten und Finanzinstrumenten.
• Institutionelle Investoren üben durch ihre umfangreichen Kapitalmittel einen großen Einfluss auf die Preis- bzw. Kursentwicklung von Sachwerten wie Immobilien oder Aktien aus und sind somit ein prägender Wirtschaftsfaktor für die Finanzbranche.

Immobilien: Unterschiede zwischen Privaten und Institutionellen

Die Finanzwelt hat sich jedoch im vergangenen Jahrzehnt gravierend verändert. Wegen der anhaltenden Niedrig- bzw. Nullzinsära waren private wie auch institutionelle Anleger dazu gezwungen, ihre Portfolios umzustrukturieren, um nennenswerte Renditen zu erzielen.

In diesem Zusammenhang hat “Betongold” erheblich an Bedeutung gewonnen. So zeigen die Ergebnisse einer Umfrage unter Privatanlegern, dass knapp 60 Prozent Immobilien für eine sinnvolle Kapitalanlage zur Vermögensbildung halten. Auch gilt Real Estate als besonders wertstabile Assetklasse in Zeiten hoher Inflation.

Bei institutionellen Investoren ergibt sich ein ähnliches Bild, wie eine internationale Studie aus diesem Jahr zeigt: Demnach gaben 59 Prozent der befragen institutionellen Investoren an, dass sie ihr Portfolio in Erwartung weiterer Zinserhöhungen neu ausgerichtet haben. Immobilien, Private Equity und Infrastruktur sind demnach die Gewinner. Hier gaben 71 Prozent an, dass sie diese Vermögenswerte als effektive Instrumente zur Inflationsabsicherung einschätzen.

Trotz des gemeinsamen Renditeziels beider Investorengruppen unterscheidet sich deren Ausgangslage. Für Privatanleger dienen Immobilien häufig als Statussymbol, Eigenheim oder zur Altersvorsorge. Dies führt dazu, dass Häuser oder Eigentumswohnungen vor dem Kauf nicht objektiv genug beurteilt werden. So etwa bei der Standort- oder Objektwahl. Während Kleinanleger ihre Kaufentscheidung oft emotional treffen, weil sie glauben, die Umgebung und ihre Marktchancen gut zu kennen, haben professionelle Investoren eine rationalere Herangehensweise. Sie berücksichtigen bei ihrer Anlageentscheidung laut einer aktuellen Studie u.a. auch die Makrolage, der technische Objektzustand, die demografische Entwicklung, Renditeperspektiven und Zertifizierungen wie ESG-Standards.

Ein Immobilien-Investment ist meistens nur dann sinnvoll, wenn ein kompletter Kriterienkatalog auf ein Investitionsobjekt angewendet und eine gründliche Analyse durchgeführt wird. Doch Privatanleger verfügen dabei oft nicht über die nötige Sachkenntnis oder das Datenmaterial und lassen sich von emotionalen Kaufmotiven leiten. Zudem bedeuten die noch stets günstigen Zinsen auch eine enorme Konkurrenz an (institutionellen) Investoren, weshalb Kaufentscheidung oft unter hohem Zeitdruck erfolgen müssen.

Privatanleger stehen also vor einem Dilemma: Einerseits sind und bleiben Immobilien ein sinnvoller und attraktiver Portfoliobaustein. Andererseits wächst die Konkurrenz von z.T. auch ausländischen Investoren, die mit gut gefüllten Kassen, Sachverstand und umfassenden Analysetools den Markt dominieren und privaten Immobilieninteressenten den Kauf erschweren.

Investieren wie die Profis: Digitale Sachwerte machen’s möglich

Für Kleinanleger, die Immobilien nicht als Eigenheim, sondern als Renditeobjekt in Erwägung ziehen, gibt es jedoch eine attraktive Alternative: digitale Immobilien-Anteile. Hierbei werden von Experten selektierte Büro-, Wohn- oder Ferienimmobilien in digitale Anteile “gestückelt”, die in Form von Smart Contracts auf der Blockchain sicher abgebildet und gehandelt werden. Dieses Vorgehen hat für Investoren mehrere Vorteile:

• Jedes Objekt wird von einem FINEXITY Expertenteam analysiert.
• Eine Beteiligung ist bereits ab 500 € möglich, weshalb Anleger auch diversifiziert in mehrere Sachwerte bzw. Immobilienobjekte investieren können.
• Unabhängig von der Projektlaufzeit können Investoren ihre digitalen Anteile jederzeit auf dem Sekundärmarkt zum Verkauf anbieten und von der Wertentwicklung ihrer Anlage profitieren.

Unterm Strich profitieren Privatanleger dank digitaler Anteile wie institutionelle Anleger von den Immobilien-Marktchancen - und das bei voller Flexibilität und niedrigen Einstiegsbarrieren.