Immobilienmarkt München: Bayerische Gemütlichkeit trifft auf sportliche Renditen
Berge, Seen, Kultur und Flair: Die bayerische Landeshauptstadt München hat viele Qualitäten - und ihren Preis. Zwar hat auch der dortige Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren einen zinsbedingten Rücksetzer erlebt. Doch die aktuelle Lage und Prognose deuten darauf hin, dass die Weißwurstmetropole ihrem Ruf als hervorragender Immobilienmarkt auch weiterhin gerecht werden dürfte. Erfahren Sie, warum München ein gutes Pflaster für Investoren ist und wie jetzt auch Kleinanleger von den Renditeperspektiven profitieren können.
Immobilienmarkt 2024 im Aufwind
Immer wieder wird über eine mögliche “Blasenbildung” auf dem Münchener Immobilienmarkt spekuliert. Denn die Quadratmeterpreise kennen seit Jahrzehnten fast nur eine Richtung: aufwärts. Wegen der rapide gestiegenen EZB-Leitzinsen als Reaktion auf die hohe Inflation verzeichnete zwar auch München in den vergangenen zwei Jahren einen Preisrückgang, weil die Nachfrage aufgrund der hohen Darlehenszinsen etwas eingebrochen ist. Doch im ersten Halbjahr 2024 stehen die Zeichen auf dem Münchener Immobilienmarkt wieder auf Erholung. Zum einen aufgrund der gesunkenen Inflation und Zinsen, zum anderen, weil München ein Top-Innovationsstandort und führend im Bereich Smart City in Deutschland ist. Diese Entwicklung untermauert der aktuelle JLL Immobilien-Marktbericht.
Bereits seit dem dritten Quartal 2023 gewinnt der Münchener Immobilienmarkt deutlich an Schwung. So ist der Anteil privater Investoren auf ein neues Allzeithoch geklettert und übertraf im ersten Halbjahr 2024 sogar das Volumen institutioneller Investoren. Bis Ende September wurde erstmals die Marke von einer Milliarde Euro bei privaten Investoren in einem Jahr übertroffen. Der Trend deutet darauf hin, dass die Marktteilnehmer die Phase nutzen, um für sich Core-Objekte in Bestlagen zu sichern, die sonst nur selten auf den Markt kommen.
Der Büromarkt zeigt sich mit einem Flächenumsatz von 455.000 m² bis Q3 2024 und steigenden Mieten robust. Die Spitzenmiete ist auf 53,50 €/m² gestiegen, und die Leerstandsquote liegt bei 6,4 %. Für das Gesamtjahr 2024 wird ein weiterer Flächenumsatz von insgesamt 610.000 m² erwartet.
Auf dem Wohnungsmarkt ist die Nachfrage seit Jahren tendenziell steigend. So ist laut Statista der Angebotspreis für Eigentumswohnungen in München im Zeitraum von 2012 bis zum 2. Quartal 2024 von im Durchschnitt unter 4.000 Euro auf rund 8.000 Euro für den Quadratmeter angestiegen. Im Stadtzentrum werden sogar Preise von bis zu 18.000 €/m2 aufgerufen und auch gezahlt. Eine “Immobilienblase” dürfte sich dennoch nicht abzeichnen - ganz einfach, weil München eine sehr attraktive Stadt ist, deren Bevölkerung wachsen wird, wobei das Wohnraumangebot die Nachfrage nicht befriedigen kann. Denn hohe Baukosten und teils komplexe Genehmigungsverfahren führen zu Verzögerungen im Neubau. Deshalb liegt die Leerstandsquote auf dem Wohnungsmarkt in der bayerischen Landeshauptstadt bei etwa 0,1 % - ein historischer Tiefstwert. Zum Vergleich: Auf dem deutschen Wohnungsmarkt stehen insgesamt derzeit etwa 2,8 % der Wohneinheiten leer. Langfristig plant München weitere Wohnquartiere, um dem wachsenden Bedarf gerecht zu werden.
Work-Life-Balance in Perfektion
Doch was macht München als Wohn- bzw. Standort - abgesehen von der bayerischen Gemütlichkeit und der Nähe zur Natur - eigentlich so attraktiv? Der Immobilien-Marktbericht München 2024/2025 betont in diesem Kontext die Stabilität und Innovationskraft der Stadt als Wirtschaftsstandort, der durch eine breite Branchenstruktur und hohe Lebensqualität geprägt ist. Besondere Wachstumsbereiche sind Hochtechnologien wie Quantencomputing und Künstliche Intelligenz, die durch Projekte wie das “Munich Quantum Valley“ gefördert werden. Diese Innovationskraft zieht Großkonzerne und Start-ups gleichermaßen an, die von einem vielfältigen Ökosystem aus Universitäten und Forschungseinrichtungen unterstützt werden.
Im Immobilienbereich wird München als teurer Standort gesehen, der aus den genannten Gründen aber auch vergleichsweise resilient ist und viel (Rendite-) Potenzial birgt.
Attraktive Renditeperspektive
So beträgt die Mietrendite für Bestandswohnungen in der bayerischen Metropole derzeit rund drei Prozent, während Neubauwohnungen eine Rendite von 2,6 % aufweisen. In beiden Segmenten lässt sich während der vergangenen zwei Jahre ein Aufwärtstrend beobachten, der mit dem Quadratmeterpreis korreliert: Im Jahr 2023 wies der Mietspiegel für Wohnungen in München eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 14,58 Euro pro Quadratmeter auf. Das bedeutet ein Plus um rund 24,7 % gegenüber der vorangegangenen Erhebung aus dem Jahr 2019. Wirft man einen Blick auf die aktuell inserierten Angebotsmieten, so liegen diese allerdings zum Teil deutlich über dem statistischen Wert.
Die Bürospitzenrendite lag laut JLL in Q3 2024 bei 4,15 %, was einem Plus von 45 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Interesse der Investoren gilt dabei vorrangig sogenannten Core und Core + Objekten in Innenstadtlagen.
Natürlich können Privatanleger vielfach nicht das nötige Kapital aufbringen, um in Münchener Immobilien als Portfoliobaustein zu investieren. Mit dem Projekt "Isar Valley!" bietet FINEXITY seinen Anlegern erstmal eine Beteiligungsmöglichkeit im Münchener Immobilienmarkt an – und das bereits ab 500 €.
