Neubauimmobilien als Investment: solide oder auf Sand gebaut?
Wohnraum - vor allem in gefragten Lagen und A-Metropolen - ist in Deutschland seit Jahren knapp und entsprechend teuer. Doch die Situation spitzt sich momentan sogar noch deutlich zu: Einerseits steigt u.a. aufgrund der anhaltenden Zuwanderung die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Andererseits haben sich die Bauzinsen in nur einem Jahr mehr als verdreifacht, die Kosten für Baumaterialien explodieren und Handwerker sind knapp. Viele Privatinvestoren und Wohnungsgesellschaften legen deshalb ihre Baupläne auf Eis oder sehen ganz davon ab. Erfahren Sie, welche Auswirkungen die Neubaukrise in Deutschland auf den Immobilienmarkt und Investoren hat.
Baustopp in Deutschland
Allein im November 2022 wurde trotz des herrschenden Wohnungsmangels nur der Bau von 24.304 Wohnungen bewilligt - gut 16 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Viele Bauherren halten sich aktuell mit Projekten zurück oder stornieren sie. Zum einen, weil die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im November um fast 17 Prozent zugelegt haben und die Bauzinsen gleichzeitig auf rund vier Prozent (für 10-jährige Darlehen, Stand Februar 2023) gestiegen sind. Zum anderen wegen Klimavorschriften, die energieeffiziente Neubauten noch teurer machen.
Deutschland hat sich gesetzlich dazu verpflichtet, bis spätestens 2045 treibhausgasneutral zu werden. Dafür soll der Einsatz von fossilen Energieträgern für die Heizung von Gebäuden bis spätestens 2045 vollständig beendet werden. Bereits ab 2024 plant Minister Habeck ein Verbot neuer Öl- und Gasheizungen, was den verpflichtenden Einbau von in der Anschaffung vergleichsweise teuren, regenerativen Heizsystemen zur Folge hat. Ein weiteres Beispiel ist Hamburg: Von 2027 an wird es bei neuen Gebäuden in der Stadt eine Gründachpflicht geben. Dann müssen 70 Prozent der Dachflächen begrünt und zu mindestens 30 Prozent mit Solaranlagen belegt sein, sofern das technisch und wirtschaftlich möglich ist.
Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) hat bereits eingeräumt, dass die Ampel-Koalition ihr Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen aus den genannten Gründen deutlich verfehlen wird. In Anbetracht der Umstände ist auch das neue KfW-Förderprogramm “Klimafreundlicher Neubau” nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Das Programm fördert klimafreundliche Wohnbauten mit einem EH-40-Standard mit bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit mit einem zinsverbilligten Kredit. Bei Gebäuden, die das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) erreichen, werden bis zu 150.000 Euro gefördert. Aber: Für Bauleute mit einem knappen Budget, die sich in der aktuellen Situation nur gerade so den Bau leisten können, dürfte ein gefördertes Darlehen von maximal 150.000 Euro dennoch nicht ausreichen.
Unter der Gesamtsituation leiden jedoch nicht nur private Bauherren, sondern auch institutionelle Träger wie Vonovia. Der große Immobilienkonzern, der knapp 550.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich vermietet, will nur noch laufende Neubauprojekte beenden, aber in diesem Jahr keine neuen mehr beginnen. Vonovia-Vorstand Daniel Riedl sagte dazu: „Wir hätten in diesem Jahr schon eine signifikante Zahl von Baustarts zum Beispiel in Berlin oder Dresden gehabt und haben sie nach hinten verschoben - so wie es die meisten Bauträger aktuell tun“. Auch er verweist in diesem Zusammenhang auf die stark gestiegenen Kosten und daraus resultierende, hohe Mietpreise: „Bei Objekten, die wir früher für zwölf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter anbieten konnten, müssten wir jetzt eher Richtung 20 Euro gehen, um unsere Kosten von 5000 Euro pro Quadratmeter hereinzuholen“. Diese Mieten seien in weiten Teilen Deutschlands „völlig unrealistisch“. Vielmehr seien, um den bundesweiten Bedarf von 700.000 Wohnungen zu decken, auch Mieten von acht oder neun Euro erforderlich.
Knappes Angebot, steigende (Miet)preise?
Laut dem Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW wird in diesem und im nächsten Jahr der Neubau jeder dritten Wohnung auf Eis gelegt. Wie düster die Stimmung branchenweit inzwischen ist, illustrierte eine interne Umfrage des Bundesverbands freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen BFW. Anstatt der geplanten rund 150.000 neuen Wohnungen wollten die mittelständischen Mitgliedsfirmen in diesem Jahr wohl nur etwa 65.000 in Angriff nehmen, 2024 werde die Zahl wohl bis auf gut 50.000 fallen.
Trotz der Verknappung könnten die Immobilienpreise laut Experten wegen der wirtschaftlich schwierigen Gesamtsituation temporär um bis zu zehn Prozent sinken. Nach mehr als zwölf Jahren steigender Preise sind Häuser und Wohnungen wieder etwas günstiger zu haben - das gilt aber nicht für alle Objekte. Immobilienkäufer werden in den kommenden Jahren verstärkt auf CO₂-Neutralität, funktionale Grundrisse und moderne Energie- und Heizsysteme achten. Daraus folgte, dass energieeffiziente Neubauten auch weiterhin zu hohen Preisen gehandelt werden dürften.
Auch die Mieten könnten 2023 zulegen. IW-Experte Voigtländer hält es für denkbar, dass sich der jahrelange Trend dreht und die Immobilienpreise nicht mehr den Mieten enteilen. Bereits im dritten Quartal 2022 stiegen die Angebotsmieten nach IW-Daten um 5,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Die höchsten Mietpreise waren in München zu verzeichnen, gefolgt von den Metropolen Frankfurt am Main, Stuttgart, Hamburg und Berlin.
Womöglich kommen wir nun in eine Phase, in der die Mieten stärker wachsen als die Immobilienpreise. Diese Entwicklung wird von zwei Faktoren vorangetrieben: Zum einen der Verknappung aufgrund des Baustopps von u.a. Vonovia. Zum anderen wegen der steigenden Zinsen, die Immobilienbesitzer teils auf ihre Mieter umlegen. Diese wiederum können sich derzeit die Finanzierung eines Eigenheims nicht leisten und bleiben deshalb länger als geplant auf dem Mietmarkt.
Neubauimmobilien als Investment
So schwierig der Markt für Eigenheimbesitzer und Kaufinteressenten momentan auch ist - vor allem energieeffiziente Neubauimmobilien können dennoch attraktive Investmentchancen bieten. In Abhängigkeit von verschiedenen Faktoren wie dem Standort, der Marktnachfrage und der Objektausgestaltung kommen Immobilien auch in den kommenden Jahren als Direktinvestment oder digitale Anteile infrage. Investoren, die aktuell nicht über die nötige Liquidität verfügen, um selbst eine Immobilie zu erwerben, haben die Möglichkeit, digitale Anteile (Token) an hochwertigen Neubauimmobilien in Deutschlands A-Metropolen zu erwerben. Dabei profitieren sie bereits ab 500 Euro wie ein Eigentümer von möglicherweise steigenden Miet- und Verkaufserlösen und können ihre Anteile dennoch jederzeit auf dem Sekundärmarkt anbieten.
