Offene Immobilien-Fonds in der Kritik: Warum Anleger nicht auf diese Form von Betongold bauen sollten
Der Begriff “Offener Immobilien-Fonds” suggeriert Anlegern Sicherheit. Zum einen, weil Immobilien auch als Betongold bekannt und geschätzt sind. Zum anderen, weil Fonds den guten Ruf einer diversifizierten Geldanlageform genießen. Doch genau diese Sicherheitsillusion sollen Fondsgesellschaften als Verkaufsargument genutzt und Verbraucher teils nicht hinreichend über die Risiken aufgeklärt haben. Eine Klage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg stellt die Fondskonstrukte jetzt auf den Prüfstand. Erfahren Sie, was hinter der Kritik steckt und worauf Anleger achten sollten.
Offene Immobilien-Fonds: Was ist das eigentlich?
Offene Immobilien-Fonds sind prinzipiell Investmentfonds, die in eine Vielzahl von Immobilienprojekten investieren - etwa Bürogebäude, Einkaufszentren oder Hotels. Anleger können sich mit vergleichsweise kleinen Beträgen beteiligen und so indirekt in Immobilien investieren, ohne selbst eine Immobilie kaufen zu müssen. Mögliche Erträge der setzen sich dann aus den Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien zusammen. Das „offen“ im Namen bedeutet: Im Gegensatz zu geschlossenen Fonds können Anleger regelmäßig Anteile kaufen oder verkaufen - zumindest theoretisch. Denn in der Praxis kann es zu Einschränkungen aufgrund vorgesehener Halte- und Rückgabefristen kommen.
Offene Immobilien-Fonds unterscheiden sich von geschlossenen Immobilien-Fonds auch in einem weiteren Punkt maßgeblich: Bei geschlossenen Immobilien-Fonds geht es in der Regel um die Investition in ein konkretes Projekt, wie zum Beispiel einer Gewerbeimmobilie. Hierzu wird das erforderliche Geld bei Anlegern eingesammelt und meist jahrelang fest angelegt. Offene Immobilien-Fonds investieren zwar breit gestreut, sind aber nicht so liquide wie sie klingen.
Grundsätzlich müssen Anleger drei Fristen beachten:
- Mindesthaltefrist: Der Anleger muss seine Fondsanteile ab Kauf eine bestimmte Zeit besitzen, bevor er sie wieder an den Fonds zurückgeben darf. Im Regelfall sind das 24 Monate.
- Rückgabefrist: Der Anleger muss eine bestimmte Zeit vor der Rückgabe unwiderruflich ankündigen, dass er die Anteile zurückgeben will. Im Regelfall sind das 12 Monate.
- Rücknahmetermine: Für die Rücknahme von Fondsanteilen kann die Gesellschaft bestimmte Termine im Jahr festlegen. Viele Fonds ermöglichen eine börsentägliche Rückgabe; in den Vertragsbedingungen kann die Rückgabe aber auf lediglich einen Termin im Jahr beschränkt werden.
Risiko und Bewertung können verzerrt werden
Abgesehen von der mangelhaften Liquidität kennen offene Immobilien-Fonds noch weitere Risiken. Zum Beispiel im Hinblick auf die Rendite. Da die Fonds vorrangig in vermietete gewerbliche Immobilien investieren, hängen die Erträge davon ab, ob und in welcher Höhe Wertsteigerungen und Mieteinnahmen erzielt werden.
Ein zentrales Problem vieler Fonds ist aktuell das deutlich gestiegene Zinsniveau. Die Folge: Die Nachfrage nach Immobilien ist zumindest temporär gesunken, und die Preise fallen - vor allem im Gewerbesektor.
Aufgrund der Marktlage möchten viele Anleger ihre Anteile verkaufen und sich auszahlen lassen. Wenn jedoch viele Anteilsbesitzer gleichzeitig ihr Geld zurückhaben möchten, müssen möglicherweise Immobilien unter Druck und eventuell mit Verlust verkauft werden.
Trotz der schwierigen Marktlage haben manche Fonds ihre Immobilien in den letzten Jahren allerdings sogar noch aufgewertet. Spätestens beim Verkauf müssen diese Bewertungen jedoch oft korrigiert werden - was ebenfalls zu empfindlichen Abwertungen und Verlusten führen kann.
Angesichts der Inflation und wirtschaftspolitischer Unsicherheiten haben viele Investoren schon 2024 Anteile veräußert. Laut der Unternehmensberatung Barkow, die regelmäßig die Nettomittelzuflüsse in offene Immobilienpublikumsfonds dokumentiert, sind allein im vergangenen Jahr fast sechs Milliarden Euro aus offenen Immobilien-Fonds abgeflossen. Tendenz: steigend.
Offene Immobilien-Fonds stehen nach Gerichtsurteil in der Kritik
Neben der angespannten Lage an den Finanzmärkten dürfte auch die negative Berichterstattung über offene Immobilien-Fonds die Verkaufswelle verstärken. Zum Beispiel hält das Landgericht Nürnberg-Fürth den in die Krise geratenen offenen Immobilien-Fonds „UniImmo: Wohnen ZBI“ für risikoreicher als von der Fondsgesellschaft angegeben. Das Gericht hat in einem viel beachteten Urteil dem UnionInvestment-Fondsmanagement auferlegt, die beiden SRI-Klassen "2" und "3" nicht mehr für die Risikobeschreibung ihres offenen Immobilienfonds zu verwenden. Im Fokus stehen insbesondere Formulierungen, die suggerieren, offene Immobilien-Fonds seien jederzeit verfügbar und nur mit geringen Risiken behaftet. Aus Sicht der Kläger ist das irreführend - vor allem, weil es in der Vergangenheit immer wieder zu Rücknahme-Stopps und Bewertungsverlusten kam. Union Investment will dagegen Berufung einlegen.
Offene Immobilien-Fonds stehen zu Recht in der Kritik. Zumal aus Anlegersicht gerade in wirtschaftspolitisch turbulenten Marktphasen Transparenz, Flexibilität und eine fundierte Risikoanalyse wichtiger sind denn je.
Immobilien als “solide” Anlageklasse und Portfolioergänzung sind und bleiben dagegen attraktiv. Anleger sollten sich jedoch gut informiert und auf innovative Investmentlösungen setzt, um auch in unsicheren Zeiten von Immobilien zu profitieren. Zum Beispiel mit digitalen, flexibel handelbaren Anteilen an attraktiven Immobilienprojekten in ausgewählten Metropolen und Urlaubsregionen.
