Immobilien-Investments 2024: Worauf achten die Profis?

Immobilienmarkt 2024: Erholung in Sicht

2023 erlebte der deutsche Immobilien-Investmentmarkt laut EY bereits das zweite Jahr in Folge einen signifikanten Einbruch: Das Transaktionsniveau betrug 29,3 Milliarden Euro und damit noch einmal 56 Prozent weniger als im Vorjahr (67 Milliarden Euro). In diesem Jahr rechnet allerdings nur noch ein Viertel der von EY Befragten mit einem Rückgang – im vergangenen Jahr waren es noch 80 Prozent. 45 Prozent prognostizieren eine Seitwärtsbewegung, knapp ein Drittel sogar eine zunehmende Dynamik. Konkret werden für Wohnimmobilien in sehr guten Lagen sogar steigende (29 Prozent) oder konstante (47 Prozent) Preise erwartet. Lediglich für schwächere Lagen geht die Hälfte der Befragten von sinkenden Preisen aus.

Die Mehrheit der institutionellen Investoren will die Gunst der Stunde nutzen und schon 2024 wieder an den Immobilienmärkten investieren. Das zeigt eine Umfrage von Real Blue, dem Investmentmanager der Dress-&-Sommer-Gruppe. Demnach wollen 69 Prozent der befragten institutionellen Investoren und Asset Manager in diesem Jahr wieder Objekte kaufen.

Neben den leicht rückläufigen Bauzinsen ist vor allem der “günstige” Preis ein Kaufmotiv. Denn die Immobilienpreise sind laut Daten der Bundesbank in den ersten drei Monaten des Jahres 2024 auf Jahressicht um 5,7 Prozent gesunken. Historisch betrachtet liegen diese jedoch noch immer auf einem sehr hohen Niveau, denn zwischen 2010 und Mitte 2022 haben sich die Preise im Schnitt mehr als verdoppelt. 

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Welche Anforderungen haben Immobilien-Investoren?

Doch welche Objekte haben Profiinvestoren im Blick? Ein Kriterium war und ist kaufentscheidend: die Lage. Der Blick auf deutsche Städte zeigt laut Angaben der Researchfirma JLL eine deutliche Steigerung des Transaktionsvolumens in den sieben Metropolen. Insgesamt stieg der Anteil dieser Märkte am deutschlandweiten Transaktionsvolumen von 45 Prozent auf aktuell 53 Prozent. Berlin führt nach wie vor die Rangliste der umsatzstärksten Städte an: 3,5 Milliarden Euro sind gleichbedeutend mit einem Plus von 67 Prozent. Eine ähnliche Steigerungsrate erzielt München. Hier beträgt das Plus 63 Prozent (1,8 Milliarden Euro). 

Das Hauptmotiv aus Investorensicht ist natürlich die Rendite in gefragten Metropolen. Bei Mehrfamilienhäusern in den “Big Seven” liegt diese aktuell bei etwa 3,6 %, wobei neue, nachhaltig gebaute Objekte deutlich höhere Erträge erzielen können.

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Welche Trends zeichnen sich ab?

• Metropolen und Umland

Bereits seit 2020 zeichnet sich zudem eine Verschiebung von Großstädten in die Vororte ab, ein Trend, der durch die Pandemie deutlich beschleunigt wurde. Experten gehen davon aus, dass diese Entwicklung mindestens bis 2025 anhalten wird. Hauptgrund dafür ist die Tatsache, dass das Leben in den Vororten oft wesentlich kostengünstiger ist als im urbanen Zentrum. Diese Abwanderung führt zu einer steigenden Nachfrage nach Einfamilienhäusern, was auch auf die derzeit niedrigen Zinsen zurückzuführen ist. Gleichzeitig verschärfen Millennials, die vermehrt Eigenheime aufgrund von Familiengründungen suchen, die Nachfrage. Dies hat dazu geführt, dass das Angebot an Einfamilienhäusern so knapp ist wie nie zuvor.

• Wohnimmobilien und Logistik

Die beliebteste Nutzungsart für Investitionen sind mit großem Abstand und einem Anteil von fast 80 Prozent Wohnimmobilien. Mit Blick in die Zukunft ist es durchaus wahrscheinlich, dass Häuser und Wohnungen wieder teurer werden. Vor allem in hervorragenden Lagen wie A-Metropolen, da dort ein anhaltend knappes Angebot auf eine hohe Nachfrage trifft. Die Assetklasse Living erzielte im ersten Halbjahr 2024 laut JLL ein Volumen von 3,7 Milliarden Euro, wovon 3,4 Milliarden Euro auf Wohnimmobilien und knapp 300 Millionen Euro auf Healthcare-Immobilien entfallen. Die Umsätze mit Logistikimmobilien summierten sich auf ein Transaktionsvolumen von 3,4 Milliarden Euro und damit mehr als ein Fünftel des Gesamtergebnisses. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ergibt sich für diese Assetklasse ein Zuwachs von fast 60 Prozent.

• ESG-Krititerien

Nach Investitionen außerhalb der klassischen Assetklassen gefragt, gaben mehr als ein Drittel (35 Prozent) der von EY interviewten Asset Manager an, künftig auf Life-Science-Objekte setzen zu wollen. 22 Prozent ziehen Quartiere in Betracht.

Das weltweit führende Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen CBRE konstatierte, dass Net-Zero-Verpflichtungen in Verbindung mit strukturellen Veränderungen der Nutzeranforderungen zunehmend dazu führen werden, dass Gebäude mit guten Sozial- und Nachhaltigkeitsmerkmalen und verbesserter Energieeffizienz eine höhere Nachfrage erfahren werden. Bereits jetzt zeigen Nutzer die Bereitschaft, für ESG-zertifizierte Büroobjekte einen “grünen Mietaufschlag“ von 5,9 Prozent im Schnitt der Top-5- Städte zu zahlen.

Das Streben nach Rendite und diversifizierten Erträgen jenseits der Finanzmärkte hat in den vergangenen Jahren einen deutlichen Anstieg von Investitionen in Private Assets wie u.a. Immobilien ausgelöst. Nur wenige erwarten in nächster Zeit eine nachlassende Nachfrage. Obwohl sich das wirtschaftliche Umfeld von niedrigen Zinsen und starkem Wachstum hin zu einem Szenario mit höheren Zinsen und Rezessionsängsten, die bisher nicht eingetreten sind, verändert hat, bleibt das Interesse an alternativen Vermögenswerten auch im Jahr 2024 und darüber hinaus stark.

Ob Private Equity, Private Credit, Infrastruktur oder Immobilien – (digitalisierte) Private Assets spielen weiterhin eine zentrale Rolle in der Portfolioplanung von institutionellen Investoren und Privatanlegern in vielfältiger Hinsicht.

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