Immobilieninvestments: Welche Objektarten eignen sich als Geldanlage?
Der Fall René Benko hat Ende 2023 für Aufsehen in der Immobilienbranche und darüber hinaus gesorgt. Dessen Signa Holding, die am Bau zahlreicher Luxusobjekte wie z. B. dem Elbtower in Hamburg beteiligt ist, musste Insolvenz anmelden. Hohe Baukosten, die Inflation und steigende Finanzierungsaufwendungen wegen variabler Zinsverträge belasteten Benko, der zu viele, zu teure Projekte auf Pump finanziert hat. Aber ist die Signa-Insolvenz auch ein Warnsignal für Privatinvestoren? Nein, denn solange das Immobilieninvestment solide kalkuliert ist, "glänzt" Betongold auch in Krisenzeiten. Vor allem Gastgewerbeimmobilien könnten laut Experten einen Blick wert sein.
Immobilienmarkt 2023 / 2024
Trotz vergleichsweise hoher Zinsen, Inflation und einer drohenden Rezession ist der Immobilienmarkt in großen Teilen Deutschlands und Europa 2023 nicht so stark eingebrochen, wie befürchtet. Laut einer im Dezember 2023 veröffentlichten Erhebung des Portals Immowelt waren zwar in 71 von 75 untersuchten, deutschen Großstädten die mittleren Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen rückläufig. Der Fünfjahresvergleich zeigt jedoch, dass die aktuellen Preise trotzdem noch deutlich höher sind als im Jahr 2018. Vor allem in Metropolen: In vielen bereits 2018 teuren Großstädten sind Eigentumswohnungen laut Immowelt weiter im Wert gestiegen. In München kletterte das Niveau um elf Prozent auf 8191 Euro pro Quadratmeter, in Hamburg um 32 Prozent auf 6047 Euro. Es folgt mit einem Zuwachs von 14 Prozent Frankfurt am Main, wo der Quadratmeter derzeit im Mittel für 5550 Euro angeboten wird. In allen drei Städten sank das Preisniveau zwar im Vergleich zum Vorjahr, lag aber weiterhin über dem Level von 2018.
Positive Signale dürften 2024 von der Zinsfront kommen. Eine Senkung des Leitzinses durch die EZB, die dem Immobiliensektor in die Hände spielen würde, ist noch nicht sicher. Doch eine Stabilisierung lässt sich erkennen. Infolgedessen sollte sich auch ein neues Preisgefüge für Immobilien herauskristallisieren. Auch, weil aufgrund des begrenzten Immobilien-Angebots in begehrten Lagen die Mieten weiter steigen könnten. Für Investoren bedeutet das einen stabilen Cashflow bzw. steigende Renditen, was Immobilien-Investments trotz eventuell höherer Finanzierungskosten wieder attraktiver macht.
Die "eigenen vier Wände" als Investment
Doch welche Immobilien-Investments könnten sich lohnen? Zu den üblichen Verdächtigen gehören Eigentums-Wohnimmobilien. Entweder, um das Haus oder die Wohnung selbst zu beziehen oder zu vermieten. Welche Option die bessere ist, hängt natürlich im Wesentlichen vom Budget und von den individuellen Lebensplänen des potenziellen Käufers ab.
Wohnimmobilien als Investment sind trotz des angespannten Marktumfeldes in Deutschland weiterhin attraktiv, wie eine Analyse von BNP Paribas (Q3 2023) verdeutlicht. So haben die Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte im dritten Quartal moderat angezogen. Der Anstieg gegenüber dem Vorquartal bewegte sich im Bereich zwischen 10 und 15 Basispunkten. Nach wie vor war München der teuerste Standort (3,45 %). Dahinter rangierten Berlin und Frankfurt bei 3,50 % sowie Hamburg und Stuttgart bei 3,55 %. Für Düsseldorf und Köln, die beiden günstigsten A-Standorte, wurden 3,65 % angesetzt.
Assetklasse Gewerbeimmobilien - auch für Privatanleger
Während viele Experten Büroimmobilien aufgrund der sich verändernden Arbeitswelt derzeit als weniger wachstumsstark einstufen, könnte sich ein Investment in Gewerbeimmobilien und hier insbesondere in Hotels und Gastgewerbe-Objekte lohnen. Denn die Ferienhotellerie zeichnet sich durch ein jahrzehntelanges Wachstum und Krisensicherheit aus - sogar während der herausfordernden Corona-Pandemie, die viele Betriebe überlebt haben. Hinzu kommt, dass sich der Tourismus trotz der deutlich gestiegenen Inflation vielerorts weiter im Aufwind befindet. Auch innovative Konzepte, wie z. B. "Adults only" oder Angebote für "Workations" und immer mehr attraktive Ganzjahresdestinationen schaffen neue Perspektiven für Betreiber und Investoren.
Bei der Auswahl einer geeigneten HoGa-Immobilie zählt natürlich wie immer die Lage. Dazu kommt: je breiter die Ausrichtung ist, desto geringer sind saisonale Schwankungen. So hat zum Beispiel ein Stadthotel im Gegensatz zum Landgasthof oft das ganze Jahr über eine relativ stabile Buchungsquote, da es sowohl Geschäftsreisende als auch Touristen anspricht. Das gilt im Ausland ebenso wie in der DACH-Region, wobei Destinationen wie z. B. Mallorca den Vorteil eines ganzjährig attraktiveren Reiseklimas aufweisen.
Darüber hinaus ist der Markt für Ferienimmobilien laut eines Whitepapers von Union Investment durch eine relativ geringe Zahl handelnder Akteure gekennzeichnet. Auf Investorenseite machten sich eher Family Offices einen Namen als größere institutionelle Investoren. Finanziert werden die Transaktionen entweder aus Eigenkapital, über Privatanleger in geschlossenen Immobilienfondsstrukturen oder regionale Bankenkonsortien. Beliebt sind Hotel-Investments bei privaten und institutionellen Anlegern aber gleichermaßen, weil langfristige und fixe Pachtverträge für konstante Cashflows sorgen, die Stabilität in Immobilienportfolios bringen.
Sogar im herausfordernden Jahr 2023: Trotz der zins- und inflationsbedingt gestiegenen Finanzierungskosten sowie wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten, ist die Investmentaktivität von Hotelimmobilien im ersten Quartal 2023 weiter angestiegen. Mit 4,1 Mrd. Euro wurde in Europa in Q1 2023 etwa 18 % mehr in Hotels investiert als im Vorjahresquartal. Zudem lagen aufgrund der gestiegenen Zinsen die Hotelrenditen in Europa im ersten Quartal 2023 im Durchschnitt etwa 70 Basispunkte höher als Ende 2019. In den Top 10 Hotelmärkten in Europa betrugen die Spitzenrenditen für Hotels mit Pachtverträgen in Q1 2023 zwischen 4,4 % und 5,5 %.
Eine Marktanalyse der BNP Paribas Real Estate für Hotelimmobilien geht davon aus, dass mit dem absehbaren Ende des Zinserhöhungszyklus die Planungssicherheit für Investoren weiter deutlich steigen dürfte, wodurch eine flächendeckende Marktbelebung 2024 einsetzen könnte.
