Digitales Grundbuch: Kann die Blockchain den Notar ersetzen?

Für den gesamten Ankaufsprozess einer Immobilie fallen erhebliche Nebenkosten an, die durchaus mehr als zehn Prozent des Kaufpreises betragen können. Hierzu zählen u.a. die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt, eventuell eine Maklerprovision von 3 % bis 7 % und auf jeden Fall die Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag. Diese sind regional unterschiedlich, betragen jedoch in etwa 1,5 % des Immobilienpreises. Doch mithilfe der Blockchain-Technologie könnten Immobiliengeschäfte möglicherweise schneller und kostengünstiger abgewickelt werden. 

Best Practice Schweden?

Das 2016 initiierte Projekt brachte einen blockchainbasierten Anwendungs-Prototypen hervor, der nach einer prinzipiellen Einigung den weiteren Transaktionsprozess bis hin zur Eintragung ins Grundbuch digitalisiert. Dies geschieht, indem alle involvierten Parteien – also Banken, das Grundbuchamt, Makler, Käufer und Verkäufer – den Fortschritt des Verkaufsprozesses überwachen können. Hierbei handelt es sich aber genaugenommen nicht um ein Blockchain-basiertes Grundbuch. Das schwedische Projekt ist vielmehr eine auf die sogenannte private Blockchain gestützte, digitale Plattform, auf der nur vorab definierte Teilnehmer, wie z.B. Banken oder das schwedische Grundbuchamt Lantmäteriet, Transaktionen validieren dürfen.

Da die Immobilienpreise in Schweden seit Jahren deutlich steigen und sich aktuell auf einem sehr hohen Niveau befinden, wurden durch die digitalisierten Prozesse Einsparungen in Höhe von etwa 100 Millionen Euro jährlich prognostiziert. Am Ende der zweiten Projektphase stand 2017 dann eine fertige Blockchain-Lösung, die jedoch nur in geringem Umfang eingesetzt und „nie in das Produktionssystem des Grundbuches integriert wurde”, wie ein Chief Information Officer der schwedischen Behörde bestätigte. Dies läge aber nicht an der Blockchain-Lösung selbst, die funktioniert, sondern ganz einfach am realen Umfeld: Bevor die Lösung landesweit ausgerollt werden kann, müssten sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen ändern.

Technische und regulatorische Hürden: NFT vs. Investment-Token

Mit NFTs Immobilien-Anteile kaufen

Auch in Deutschland gibt es technische und regulatorische Problemstellungen bei der Ausgestaltung eines digitalen Grundbuches. Ein momentan denkbares Modell basiert auf Non-Fungible-Token (NFT). Hiermit werden bislang vor allem digitale Kunstwerke, wie etwa das bekannte „Everydays: The first 5000 days“ des Künstlers „Beeple“ gehandelt, das für rund 69 Millionen Dollar den Besitzer wechselte. Die blockchainbasierte NFT-Technologie hat den Vorteil, dass digitale Objekte wie Kunst, aber auch andere Vermögenswerte prinzipiell als einzigartig identifiziert und Besitzverhältnisse zugeordnet werden können.

Bezogen auf die Immobilienwirtschaft wäre es technisch möglich, für Grundstücke eindeutige Grundbucheinträge in Form eines NFT auf der Blockchain zu erstellent. Wer Halter des Token ist, ist Eigentümer des Grundstücks und kann dieses auch an andere Eigentümer übertragen. Durch die Tokenisierung von Eigentum wird die Inhaberschaft dezentral und nachverfolgbar aufgezeichnet und auf der Blockchain dokumentiert.

Doch die rechtlichen Rahmenbedingungen für NFT sind problematisch. Für den Käufer eines NFT ist die Frage besonders interessant, welche Rechte er am „digitalen Original″ eigentlich erhält. Für greifbare Kunstwerke sind die Regeln klar: Als bewegliche Sachen sind Gemälde, Skulpturen und Co. eigentumsfähig und das Eigentum kann gem. § 929 S. 1 BGB übertragen werden.

Token sind mangels Körperlichkeit jedoch keine „Sachen” und bewegen sich – im Gegensatz zu tokenisierten Wertpapieren - in einer noch unregulierten, rechtlichen Grauzone, die viele Fragen aufwirft. Bevor NFTs zur Abbildung und Transaktion von realem Immobilieneigentum in Betracht gezogen werden können, müsste deshalb erst der Gesetzgeber konkrete, rechtliche Rahmenbedingungen definieren.

Mit Investment-Token an Marktchancen partizipieren

Heute schon reglementiert und etabliert sind dagegen Investment-Token, die über spezialisierte Plattformen ausgegeben und gehandelt werden können. Hierbei wird jedoch nicht die Immobilie an sich, sondern deren Finanzierung tokenisiert. Nach dem Erreichen der Investitionssumme werden Token an Investoren ausgegeben und verwahrt. Diese profitieren von der regelmäßigen Ausschüttung der Zinsen und partizipieren wie ein Eigentümer anteilig ihrer gehaltenen Token an der Wertentwicklung der Immobilien. Die auf diese Weise gestaltete Finanzierung einer Immobilie bietet einen niedrigschwelligen Zugang zu den mit der Immobilie verbundenen Renditemöglichkeiten.

Mit der Verabschiedung des Gesetzes zur Einführung von elektronischen Wertpapieren (eWpG) ebnete der Bundestag 2021 den Weg für elektronischen Handel mit Krypto-Wertpapieren bzw. Token. Dieses schafft für Emittenten die Pflicht zur gedruckten Globalurkunde ab. Stattdessen können tokenisierte Wertpapiere auch auf Basis der Blockchain fälschungssicher herausgegeben und dezentral verwahrt werden.

Bezogen auf das deutsche aufsichtsrechtliche Umfeld werden Immobilientoken als Wertpapiere angesehen, deren Emission von der BaFin genehmigt werden. Für Investoren bedeutet dies mehr Sicherheit und die Möglichkeit, Token auch auf einem Sekundärmarkt zu handeln.

Kommt das Blockchain-Grundbuch auch in Deutschland?

Während Investitionen in tokenisierte, digitale Immobilienanteile weltweit an Bedeutung gewinnen, ist das digitale Grundbuch hierzulande noch Zukunftsmusik. Denn das deutsche Recht sieht die verpflichtende Einbeziehung eines Notars vor, wenn es um Grundstückstransaktionen geht. Dazu gehören deren Beurkundungen genauso wie die Beratungs- und Belehrungsfunktion. Auch muss die Richtigkeit der Eigentumsübertragung derzeit von mehreren Instanzen sichergestellt werden. Neben Notaren zählen dazu das Grundbuchamt, Banken und z.B. in strittigen Eigentumsfällen auch Rechtsanwälte. Deshalb bedarf es vor der Einführung eines digitalen Grundbuches in Deutschland weitreichender, regulatorischer Änderungen, die in absehbarer Zeit wahrscheinlich nicht realisiert werden.

Tokenisierung als Chance entlang der Immobilienwertschöpfungskette

Doch im Kontext der Digitalisierung der Immobilienwirtschaft sind – neben der bereits beschriebenen Investment Token – auch eine Reihe anderer, attraktiver Einsatzmöglichkeiten für die Blockchain entlang der gesamten Wertschöpfungskette denkbar und wünschenswert. Denn der Markt wächst stetig, ist aber von langsamen, komplexen und kostspieligen Prozessen gezeichnet, die den Markteintritt für Anleger erschweren. Durch die Blockchain-Technologie ist es schon jetzt möglich, rigide Strukturen aufzubrechen und im Zuge einer Dezentralisierung und Automatisierung das Investieren in Immobilien fundamental zu vereinfachen.

So ließe sich beispielsweise auch die Abwicklung eines Kaufvorgangs mithilfe digitaler Identitäten und Smart Contracts als Reihe von Blockchain-Transaktionen abbilden. Relevante Informationen würden auf diese Weise Käufern, Notaren, Banken, Behörden und Kreditinstitute entlang der Prozesskette zugänglich gemacht und verifiziert werden – was für Immobilienkäufer erhebliche Synergie- und Kosteneinsparungseffekte bergen könnte.