Grundschuld: Wie die Kreditabsicherung funktioniert
Immobilienbesitzern dürfte “Grundschuld” schon ein Begriff sein. Denn sobald zur Finanzierung ein Darlehen bei der Bank aufgenommen werden muss, benötigt das Institut eine Kreditsicherheit für den Fall, dass der Darlehensnehmer die Raten auf einmal nicht mehr bezahlt. Erfahren Sie, wie Grundschuld eigentlich funktioniert, welche Formen es gibt und wofür sie verwendet werden kann.
Was ist eigentlich eine Grundschuld?
Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kauft, muss sein Darlehen bei der Bank meistens über viele Jahre hinweg mit monatlichen Raten abzahlen. Das birgt ein Risiko für das Geldinstitut, das sich meist mit einer Grundschuld gegen mögliche Zahlungsausfälle absichert. Ein Notar veranlasst hierfür die Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt. Dafür fallen für den Kreditnehmer beim Immobilienkauf Kosten von in der Regel etwa 0,5 bis ein Prozent des Kaufpreises an.
Eine Grundschuld ist wie auch die Hypothek eine Form des Grundpfandrechts. Das bedeutet: Sie gibt dem Kreditgeber unter bestimmten Umständen das Recht zu pfänden. Die Begriffe “Grundschuld” und “Hypothek” werden im Sprachgebrauch oft synonym verwendet, sind jedoch unterschiedliche Formen der Kreditsicherung: Die Grundschuld ist unabhängig von der Darlehenshöhe und bleibt bestehen, auch wenn das Darlehen bereits zurückgezahlt wurde. Sie ist nicht an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt und kann nach der Rückzahlung flexibel für ein neues Darlehen wiederverwendet werden, ohne dass sie erneut ins Grundbuch eingetragen werden muss. Banken bevorzugen heute die Grundschuld, da sie mehr Flexibilität bietet.
Im Gegensatz dazu ist die Hypothek direkt an ein konkretes Darlehen gebunden und reduziert sich im Wert, je mehr der Kredit getilgt wird. Nach der vollständigen Tilgung erlischt die Hypothek automatisch. Für eine erneute Sicherung eines Darlehens müsste dann eine neue Hypothek eingetragen werden. Aufgrund dieser geringeren Flexibilität wird die Hypothek heutzutage seltener genutzt.
Doch welche Funktion hat eine Grundschuld eigentlich? Die Grundschuld sichert den Gläubiger, also zum Beispiel eine Bank oder ein Versicherungsunternehmen, im Fall von Zahlungsausfällen durch den Schuldner ab. Das bedeutet, dass der Gläubiger aufgrund der Grundschuld direkt auf die betreffende Immobilie zugreifen kann, ohne dass vorher ein Gerichtsverfahren nötig ist. Bevor der Gläubiger dies tun darf, muss er allerdings die Grundschuld mit einer Frist von drei bis sechs Monaten kündigen.
Die Möglichkeit der sofortigen Vollstreckung wird durch die sogenannte Sicherungszweckerklärung eingeschränkt, auch als "Sicherungsvereinbarung" oder "Sicherungsvertrag" bekannt. In dieser Vereinbarung wird festgelegt, unter welchen Bedingungen der Gläubiger die Grundschuld zur Vollstreckung nutzen darf. Gründe dafür können z. B. sein: Zahlungsverzug des Schuldners in bestimmter Höhe, Zahlungsunfähigkeit oder die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens. Sollte der Gläubiger die Grundschuld nutzen, obwohl es die Sicherungsvereinbarung nicht erlaubt, könnte er schadensersatzpflichtig werden. Die Sicherungsvereinbarung wird in der Regel zusammen mit dem Darlehensvertrag bei der Bank oder Versicherung abgeschlossen.
Falls es schlussendlich zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommt, werden mit dem Geld, das dadurch eingenommen wird, die Gläubiger bedient. Es ist möglich, dass im jeweiligen Grundbuch mehrere Grundschulden eingetragen sind, die eine Immobilie über mehrere Kredite absichern. Das Kreditinstitut, das an erster Stelle steht, bekommt sein Geld dann zuerst. Nachrangige Grundschulden werden ebenfalls in der jeweiligen Reihenfolge bedient.
Ist die Immobilienfinanzierung vollständig zurückbezahlt, kann die Grundschuld im Grundbuch wieder gelöscht werden. Erforderlich hierfür ist eine Löschungsbewilligung in beglaubigter Form, die der Gläubiger erteilt. Außerdem ist die Zustimmung des Eigentümers nötig, die ebenfalls notariell zu beglaubigen ist. In manchen Fällen hat es jedoch Vorteile, die Grundschuld zu belassen und etwa für ein neues Darlehen zu nutzen.
Welche Grundschuld-Formen gibt es?
Prinzipiell kann eine Grundschuld verschiedene Formen annehmen, die einander auch ergänzen können:
- Fremdgrundschuld: Diese gebräuchlichste Form läuft auf ein Kreditinstitut, das ein Darlehen gewährt.
- Buchgrundschuld: Die Buchgrundschuld ist eine Form des Grundpfandrechts, das nur in das Grundbuch eingetragen wird.
- Briefgrundschuld: Bei der Briefgrundschuld wird neben der Eintragung im Grundbuch ein Brief über die Grundschuld gebildet. Mithilfe des Briefs ist es möglich, die Grundschuld weiter zu übertragen, ohne dass eine Eintragung im Grundbuch erforderlich ist.
- Eigentümergrundschuld: Diese Grundschuld läuft auf den Eigentümer einer Immobilie. Ist das Darlehen abbezahlt, bleibt die Grundschuld als Eigentümergrundschuld bestehen.
- Gesamtgrundschuld: Bei der Gesamtgrundschuld lastet eine Grundschuld auf mehreren Grundstücken, etwa bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken.
Grundschuld: nicht nur zur Immobilien-Absicherung
Klassischerweise wird die Grundschuld überwiegend bei der Finanzierung von Grundstücken oder Immobilien eingesetzt. Doch es gibt auch andere Anwendungsbeispiele. Zum Beispiel bei einem Yacht-Investment. Das FINEXITY Projekt SAY42! stellt als grundschuldbesicherte Anleihe eine besondere Neuheit dar. Die Besicherung umfasst Grundschulden auf zwei Wohnimmobilien in Berlin und Potsdam.
Die Grundschulden liegen zusammen bei 515.000 EUR und decken demnach 109,57 % des Finanzierungsvolumens ab, wodurch die Finanzierungssumme zusätzlich zum Verkaufserfolg der Luxusyacht abgesichert ist. Das innovative Projekt wird dabei als Kryptowertpapier nach dem eWpG umgesetzt, damit die Grundschuldeintragung auch entsprechend umgesetzt werden kann.
