Immobilien als Geldanlage: Selbst kaufen oder investieren?

„Betongold” macht seinem Namen seit Jahrzehnten alle Ehre. Die Immobilienpreise in Deutschland steigen stetig und unterstreichen das Image von Real Estate als zuverlässige und lukrative Einnahmequelle. So zeigt beispielsweise der Baupreisindex für Wohnimmobilien, dass sich die Preise für Wohngebäude deutschlandweit im Zeitraum 2010 bis 2020 um 29 % erhöht haben. Die Preise für Baulandgrundstücke stiegen innerhalb von zehn Jahren um 102 %. In gefragten Metropolen wie beispielsweise Frankfurt, München oder Berlin verteuerten sich Immobilien noch deutlich stärker.

Auch die Prognose bis 2030 spricht für Betongold im Portfolio – vor allem, wenn sich die Investitionsobjekte in gefragten Großstädten befinden: Den mit Abstand stärksten Preis­anstieg unter den sogenannten „Big Seven“, den größten deutschen Metropolen, wird Deutschlands teuerste Stadt München erleben: Experten prognostizieren bis 2030 ein jährliches Plus von real 1,99 %. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Düssel­dorf mit einer durch­schnittlichen Steigerungs­rate von 1,09 % und Berlin mit 1,07 %. In Frankfurt am Main steigen die Preise bis 2030 jährlich voraussichtlich um 1,02 %.

Trotz der attraktiven Marktchancen nutzen aktuell nur 26 % der Deutschen Immobilien als Geldanlage, wobei der prozentuale Anteil innerhalb der vergangenen zehn Jahre relativ stabil geblieben ist. 

Vorteile von Immobilien als Anlageform

Eigentumswohnungen, Häuser, Büro- oder Gewerbeobjekte sind aus mehreren Gründen eine wertstabile bzw. renditestarke Anlageklasse:

• Immobilien sind physisch greifbar und besitzen einen hohen intrinsischen und ideellen Wert.
  
• Anleger profitieren gleich doppelt vom andauernden Niedrigzinsumfeld. Erstens ist die durchschnittliche Rendite einer Immobilie, also das Verhältnis zwischen Einnahmen und Ausgaben, seit Jahrzehnten wesentlich höher als die Rendite verzinster Anlageformen. Zweitens sind die Zinsen für Immobilien-Darlehen auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Finanzierung erleichtert.
  
• Aufgrund des Niedrigzinsumfeldes erheben jedoch immer mehr Banken Strafzinsen auf Guthaben – teilweise bereits ab einer Summe von 5.000 Euro. Um ihr Kapital vor Strafzinsen und der aktuell steigenden Inflation zu schützen, suchen Kunden nach lukrativen Alternativen und werden auf dem Immobilienmarkt fündig.
  
• Immobilien sind in Zeiten der Inflation eine attraktive und sichere Kapitalanlage, die einen langfristigen Vermögenserhalt bzw. Vermögensaufbau ermöglichen. Denn der Immobilien-Marktpreis steigt mit der Inflation, der Kreditbetrag nimmt jedoch konstant ab und sinkt sogar zusätzlich im prozentualen Verhältnis zum Marktpreis.
  
• Vermietete Immobilien können ein passives Einkommen für den Eigentümer generieren. Zudem profitieren Immobilienbesitzer von Steuervorteilen. Sie können beispielsweise die Anschaffungs- und Herstellungskosten für ihre Immobilie über viele Jahre hinweg von der Steuer absetzen.

Alle genannten Argumenten sprechen für die Assetklasse Immobilien. Anleger sollten sich jedoch die Frage stellen, wie sie Real Estate als Kapitalanlage nutzen möchten.

Welcher Anleger-Typ sind Sie?

1. Der Immobilien-Käufer

Sie besitzen bereits eine Immobilie oder stehen kurz vor der Kaufentscheidung.

Das wichtigste Kriterium für die Kaufentscheidung einer eigenen Immobilie ist das Eigenkapital. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten für den Erwerb Ihrer Immobilie sollten durch eigenes Kapital abgedeckt werden. Besser sogar noch mehr. Denn je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto weniger kostet die Finanzierung.

Doch sogar mit dem nötigen Kapital ist es nicht immer einfach, das passende Objekt zu finden und nicht jede Immobilie wirft hohe Renditen ab. Deshalb ist es wichtig, den Kauf und die Finanzierung sorgfältig vorzubereiten. Damit sich Ihr Immobilien-Investment nicht als Kapitalschlucker entpuppt, sollten Sie folgende Tipps beachten:

• Wählen Sie den richtigen Standort für Ihr Renditeobjekt
• Achten auf eine solide Bausubstanz, die Energieeffizienzklasse und Nebenkosten
• Kalkulieren Sie die Rendite realistisch
• Legen Sie monatlich Geld für unerwartete Ausgaben wie Renovierungsarbeiten zur Seite

Wenn Sie sich für ein Eigenheim entscheiden, das Sie selbst bewohnen oder vermieten, tragen Sie alle Kosten und das volle Risiko – erhalten aber auch die komplette Rendite bzw. Miete.

2. Der Immobilien-Investor

Sie haben Vermögen und möchten von den Chancen des Immobilienmarktes profitieren.

Statt einem direkten Kauf von Immobilien kann auch eine indirekte Beteiligung über Immobilienanleihen oder Immobilienfonds interessant sein. Doch die meisten dieser Immobilien-Investments bergen Risiken. Zudem können Anleger die Projekte, in die investiert wird, nicht selbst gezielt selektieren.

• Immobilienanleihen

Die Bezeichnung „Immobilienanleihe“ ist rechtlich nicht geschützt. Meist stützt sich eine Immobilienanleihe auf ein bestimmtes Immobilienportfolio, das durch den Emittenten finanziert wird und für den Investor Zinsen abwerfen soll. Allerdings sind die Unternehmen gesetzlich nicht dazu verpflichtet, Anleihegelder in irgendeiner Form tatsächlich in Immobilien anzulegen.

Zudem suggerieren Immobilienanleihe durch eine dingliche Besicherung im Grundbuch oft nur eine Scheinsicherheit, da sie keine erstrangigen Kreditsicherheiten bieten. Aufgrund der Komplexität und geringen Transparenz der Papiere ist es für Investoren oft nicht einfach, die Risiken von Immobilienanleihen richtig einzuschätzen.

• Immobilienfonds

Immobilienfonds finanzieren meist große Immobilienprojekte wie Hotels oder Einkaufszentren mit dem Geld der Anleger. Die Mieteinnahmen und die Wertsteigerung bei Verkauf bilden die Rendite. Hierbei muss zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden werden. Offene Immobilienfonds bieten den Vorteil, dass sich das Verlustrisiko durch die Investition in mehrere Projekte minimiert. Allerdings unterliegen diese einer gesetzlichen Mindesthaltefrist von zwei Jahren sowie einer einjährigen Kündigungsfrist. Der Ausstieg aus einem offenen Immobilienfonds will somit geplant sein. Zudem fallen sowohl für das Fondsmanagement als auch für den Kauf Gebühren an.

Geschlossene Immobilienfonds investieren in der Regel nur in ein Immobilienprojekt. Wenn genug Kapital für die Finanzierung vorhanden ist, können Anleger keine weiteren Anteile mehr kaufen. Geschlossene Immobilienfonds kennen zwei Nachteile: Zum einen ist die Mindestanlage mit meist zwischen 5.000 Euro und 10.000 Euro vergleichsweise hoch. Zum anderen haben die Angebote häufig eine sehr lange Laufzeit. Deshalb eignet sich dieses Immobilien-Investment nur für Anleger, die viel Vermögen besitzen und das investierte Geld in den nächsten 10 bis 30 Jahren nicht benötigen.

3. Der Immobilien-Interessent

Sie würden gerne von den Immobilien-Marktchancen profitiere, aber Ihnen fehlen finanzielle Mittel, Zeit und / oder Fachwissen.

Für Investoren, die wenig Zeit, Knowhow und Eigenkapital mitbringen, aber dennoch gezielt in den Immobilienmarkt investieren und die Kosten im Blick behalten möchten, empfehlen sich Multi-Asset-Investmentplattformen. Durch die Tokenisierung von Sachwerten ermöglichen spezialisierte Anbieter auch Anlegern mit geringem Kapitaleinsatz eine gezielte Immobilien-Investition. Tokenisierung bedeutet, dass Immobilien-Objekte in kleinere Handelseinheiten aufgeteilt werden, die jeweils durch einen sogenannten Security Token repräsentiert und in einer Blockchain abgebildet werden.

Die Blockchain speichert ein digitales Abbild der Immobilie und hinterlegt Details wie Eigentumsrechte in einem Smart Contract. Auf diese Weise können Investoren bei voller Flexibilität die Kontrolle über ihre Kosten, Vermögens-Allokation und Diversifikation behalten und von Renditen aus Wertsteigerung, Mieteinnahmen oder Verkaufserlösen profitieren.