Immobilien

Spekulationssteuer – Steuerminimierung für Hausbesitzer

Immobilien sind seit Jahrzehnten eine der beliebtesten Anlageformen für private Investoren. Speziell für die Altersvorsorge nehmen Wohnimmobilien eine wichtige Bedeutung ein und werden von vielen Privatleuten auch selbst genutzt. Doch was passiert, wenn die Immobilie verkauft werden soll? Die Spekulationssteuer nimmt in diesem Zuge eine zentrale Bedeutung ein und kann den Gewinn entscheidend mindern. Wir erklären, wann die Spekulationssteuer anfällt und unter welchen Bedingungen sie nicht erhoben wird und so eine Steuerminimierung für Immobilienbesitzer erreicht werden kann.

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Spekulationssteuer für Immobilien – so hoch ist sie und so wird sie berechnet

Wer eine Immobilie als Geldanlage erwirbt sollte sich schon vorab darüber Gedanken machen, wie lange die Immobilie gehalten werden soll und ab welchem Zeitpunkt ein Verkauf zum Thema werden könnte. Denn für die Immobilienveräußerung fällt unter bestimmten Bedingungen die sogenannte Spekulationssteuer an, die einen Verkaufsgewinn maßgeblich reduzieren kann. Mit dem Verkauf muss die Spekulationssteuer an das Finanzamt abgeführt werden. 

Die Spekulationssteuer für den Verkauf von Immobilien fällt grundsätzlich an, wenn eine Immobilie gewinnbringend privat veräußert wird. Der Begriff Spekulationssteuer wird hierbei nur umgangssprachlich verwendet und wird offiziell als "Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte" bezeichnet. Die Höhe der Spekulationssteuer wird in Abhängigkeit des Jahreseinkommens des Eigentümers berechnet. Hierzu wird der Veräußerungsgewinn als zusätzliches Einkommen angerechnet und mit dem jeweiligen Steuersatz belegt. Dieser kann bei höheren Einkommen bis zu 45 Prozent betragen. Im Unterschied zu der anfallenden Kapitalertragssteuer in Höhe von 25 Prozent beim Verkauf von Aktien wird ein Immobilienverkauf also deutlich höher besteuert, besonders bei Gutverdienern. Die Steuerpflicht ist unbegrenzt und kann auch nachträglich vom Finanzamt erhoben werden. Wer also eine Immobilie verkaufen möchte, sollte die Bedingungen zur Erhebung der Spekulationssteuer unbedingt beachten, denn diese mindert den Verkaufsgewinn erheblich.

Auch wer eine Immobilie erbt, entgeht nicht automatisch der Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte, denn es wird betrachtet, wie lange der Vorbesitzer im Besitz der Immobilie war und wie er diese genutzt hat. Es gelten grundlegend die gleichen Bedingungen wie beim Verkauf eines Eigenheims. Indem Immobilienbesitzer aber schon lange vor dem Verkauf die geltenden Bedingungen beachten, kann die Steuerpflicht entfallen.

So wird keine Spekulationssteuer fällig

Es gelten verschiedene Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit die Spekulationssteuer abgeführt werden muss. Zunächst einmal ist der Verkauf von durchgängig selbst genutzten Immobilien aus steuerlicher Sicht bevorteiligt, da hier eine verkürtzte Spekulationsfrist von drei Jahren gilt. Wird das Haus oder die Wohnung dagegen vermietet, gilt eine Frist von zehn Jahren, ab denen die Spekulationssteuer nicht mehr anfällt. Wurde daher eine Mietimmobilie als Geldanlage erworben, empfiehlt es sich, diese für mindestens zehn Jahre zu halten, bevor ein Verkauf zu besonders günstigen Konditionen erfolgen kann.

Die Spekulationssteuer wird auch dann fällig, wenn eine Immobilie nur zum Teil vermietet ist. Bewohnt der Besitzer einer Eigentumswohnungen einen Teil der Wohnung, vermietet aber den restlichen Teil, würde bei einem Verkauf der Immobilie die Spekulationssteuer wie folgt erhoben werden: 

  • Verkauf nach weniger als drei Jahren: auf das gesamte Objekt
  • Verkauf nach drei bis zehn Jahren: auf den vermieteten Anteil
  • Verkauf nach zehn Jahren: keine Spekulationssteuer


Grob fahrlässig und im übrigen nutzlos wäre der Versuch, den Verkauf der Immobilie dem Finanzamt zu verschweigen, denn der neue Käufer muss für den Kauf Grunderwerbssteuer entrichten. Auf diesem Weg erfährt das Finanzamt ohnehin, dass das Objekt verkauft wurde und im Zweifel die Spekulationssteuer abgeführt werden muss.

Schon vor dem Immobilienkauf die Spekulationssteuer beachten

Um die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf sicher vermeiden zu können, sollte man folgende Faktoren schon vorab einbeziehen:

  • Durchgängige Nutzung der Immobilie vom Besitzer, damit eine frühzeitige Steuerbefreiung beim Verkauf stattfinden kann.
  • Teilweise Selbstnutzung der Immobilie, für eine Steuerentlastung bei der Veräußerung nach drei Jahren.
  • Bei einer Haltedauer der Immobilie von mindestens 10 Jahren entfällt für den Eigentümer bei einem Verkauf die Spekulationssteuer.

Die Steuerlast mindern durch die Angabe der angefallenen Kosten

Beim Verkauf einer Immobilie sollten alle angefallenen Verkaufskosten angegeben werden, um die Steuerlast effektiv zu senken. Abzugsfähig für die Erhebung der Spekulationssteuer sind folgende Posten:

  • Werbekosten für Anzeigen
  • Gebühren für den Notar
  • Grunderwerbsteuer und Kosten für den Grundbucheintrag
  • Maklergebühren sowohl beim Kauf, als auch beim Verkauf
  • Kosten für Reparaturen und Modernisierungen, die den Wert der Immobilie steigern


Es lässt sich also festhalten, dass die Spekulationssteuer mit einigen wohlüberlegten Schritten deutlich reduziert werden kann und unter bestimmten Bedingungen komplett entfällt. Für Immobilienverkäufer kann das schnell eine Ersparnis von Zehntausenden Euro bedeuten. Privatanleger, die in Immobilien investieren, profitieren wiederum mithilfe solcher Einsparungen von potentiellen Zinsgewinnen.

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