Knowledge Base

Ihr Investment über die FINEXITY Plattform kostet Sie keine Gebühren. Sie können in jedes der Sachwerte und Kapitalanlagen ohne zusätzliche Kosten investieren. Das Kaufen und Verkaufen von digitalen Anteilen auf dem FINEXITY-Sekundärmarkt ist ebenfalls gebührenfrei.

Grundsätzlich fallen Kosten bei dem Kauf eines Sachwertes an, ob der Kauf privat oder durch ein Unternehmen stattfindet. Die anfallenden Kosten wie z. B. für den Erwerb und die Bewirtschaftung des Sachwertes werden nicht als Gebühr auf Ihren Investitionsbetrag aufgerechnet, sondern von einer Zweckgesellschaft getragen, die den Sachwert hält. Die FINEXITY AG ist angeschlossen an ein Haftungsdach zur Erbringung der Anlagevermittlung des Finanzinstrumentes. Durch die Anlagevermittlung entstehen ebenfalls Kosten auf Seiten der Zwecksgesellschaft.

Diese Kosten fallen für Investoren nicht direkt an, sondern wirken sich schmälernd auf die prognostizierte Rendite aus. Investieren Sie einen Betrag von 500 Euro, so gehen diese 500 Euro zu 100% an die Zweckgesellschaft. Die genauen Kosten werden in der Finanzkalkulation des Investments aufgelistet und sind über die Detailseite zum Produkt und in den Dokumenten abrufbar.

Sobald ein Produkt die erforderliche Finanzierungssumme erreicht hat, wird es erfolgreich abgeschlossen. Das Investment befindet sich nun im Status „Warten auf Gesamtfinanzierung“.

Getätigte Investments sind Teile der Finanzierung eines Produkts. Mit einem Investment sichern Sie sich digitale Anteile am angebotenen Sachwert. Sobald Sie Ihre Investitionssumme bezahlt haben, müssen Sie darauf warten, dass die erforderliche Gesamtsumme erreicht wird. 

Ihre Zeichnung kann zu diesem Zeitpunkt bereits erfolgreich bestätigt sein, aber es werden weitere Investitionen bis zur erfolgreichen Gesamtfinanzierung des Produkts gesammelt. Ihr Investment verbleibt dabei im Status "Warten auf Gesamtfinanzierung", während das Produkt für weitere Investitionen aktiv auf dem Marktplatz existiert. 

Sobald die Summe für die Gesamtfinanzierung des Sachwertes erreicht wurde, wird die Finanzierungsphase geschlossen. Weitere Investitionen sind dann nicht mehr möglich. Der Sachwert wird von der Zweckgesellschaft gekauft und geht in den Bestand über. Dieser Prozess kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Auch während dieser Zeit wird Ihr Investment im Status "Warten auf Gesamtfinanzierung" angezeigt. 

Ausgabe der Token

Nachdem der Sachwert vollständig im Bestand existiert und alle Verträge abgeschlossen sind, werden die Schuldverschreibungen in Form von Investment-Token ausgegeben. Sobald Ihnen die Investment-Token in Ihrer Blockchain Wallet gutgeschrieben wurden, wird Ihr Investment auf Ihrem Dashboard als Asset angezeigt und die Investitionssumme auf Ihr gesamtes FINEXITY Portfolio angerechnet.

Falls es einmal nicht zum Erreichen der Finanzierungssumme kommt, werden alle bis dahin getätigten Investments rückabgewickelt und der gezahlte Investitionsbetrag zurückgezahlt.

Der VIP-Status wird mit einem Zeichnungsvolumen von mindestens 100.000 Euro auf der FINEXITY-Plattform vergeben.

Dieser Status bietet den Vorteil, dass man bereits vor der Öffentlichkeit die Möglichkeit bekommt, am Pre-Sale von neuen Investitionsmöglichkeiten teilzunehmen. Dadurch sichern Sie sich ein Vorzeichnungsrecht sowie den Zugang zu exklusiven Events, einer besonders intensiven Betreuung durch persönlichen Ansprechpartner und Bonusaktionen.

Wenn Sie den VIP-Status besitzen, wird Ihnen dies im Dashboard in Ihrem Account (rechte obere Ecke) anhand des Icons *VIP angezeigt.

Ihr FINEXITY-Portfolio Gesamtvermögen setzt sich aus Ihrem indikativen Portfoliowert, also der Summe aller indikativer Vermögenswerte im Portfolio, und Ihrem E-Wallet Guthaben zusammen.

FINEXITY bietet Investor*innen die Möglichkeit, in verschiedene tokenisierte Sachwerte wie Immobilienkapitalanlagen zu investieren. Durch die Blockchain-basierte Tokenisierung hat FINEXITY die Möglichkeit, rechtmäßige Besitzansprüche protokollieren und gleichzeitig den Handel dieser Besitzansprüche abbilden zu können. 

Der Sachwert wird durch das eingesammelte Geld sowie durch die 65-Prozent-Finanzierung mit einer Bank gekauft. Auf der Blockchain wird ein digitaler Anteil zu je einem Euro abgebildet. Aus der erfolgreichen Finanzierung resultieren Token in Höhe des Finanzierungsvolumen. Jede*r Anleger*in bekommt Token in Höhe seiner Investition ausgeschüttet. Der Sachwert wird somit tokenisiert (Asset Backed Tokens).

Das Konstrukt mit seinen unterschiedlichen Parametern setzen wir mit Smart Contracts um. In diesem digitalen Vertrag sind die Bedingungen der Kapitalanlage festgeschrieben. Nach Ausgabe der Token an die Anleger*innen erhalten wir ein protokolliertes Orderbuch, mit dem wir in der Lage sind, rechtmäßig zu identifizieren, wer zum aktuellen Zeitpunkt investiert ist. Über unseren Marktplatz können Anleger*innen ihre Anteile direkt anderen Anleger*innen zum Verkauf anbieten.

Der Token Market Price (TMP) stellt den tagesaktuellen Token-Kurs dar.

Dieser ist der gewichtete Durchschnitt aller am Vortag (00:00 - 23:59 Uhr) gehandelten Token des jeweiligen Projekts.

Die Besteuerung richtet sich nach dem Vertragswerk, das dem Smart Contract zugrunde liegt. Sie erfolgt unabhängig davon, wie der Investment-Token auf technischer Seite ausgestaltet ist.
Bei den Produkten auf unserer Plattform sind dies Schuldverschreibungen gegenüber der jeweiligen Zweckgesellschaft, welche das entsprechende Produkt emittiert. Gewinne hieraus unterliegen in Deutschland der Kapitalertragssteuer in Höhe von 25 %.

Grundsätzlich können die Gewinne auf drei unterschiedliche Weisen ausgelöst werden:

• Ausschüttungen (z. B. bei Immobilien durch Mieteinnahmen) – Hier wird die Steuer gar nicht erst an die Investoren ausbezahlt, sondern direkt von der Emittentin einbehalten und an das Finanzamt abgeführt.
• Gewinnbringende Verkäufe am Zweitmarkt – Hier erhält jeder Investor für das jeweilige Kalenderjahr eine Aufstellung über alle seine Transaktionen und die damit einhergehende Steuerbelastung. Diese Aufstellung ist für die Steuererklärung relevant, in welcher diese steuerwirksamen Gewinne angeben werden müssen.
• Beteiligung am Verkauf des Sachwertes – Wenn ein Asset gewinnbringend verkauft wird, wird die Steuer einbehalten und die Investoren erhalten direkt ihre Nettogewinne ausbezahlt.

Unser Produkt ist keine Vermögensanlage nach § 1 Abs. 2 Nr. 3 VermAnlG (partiarisches Darlehen), § 1 Abs. 2 Nr. 4 VermAnlG (Nachrangdarlehen) sowie sonstigen Anlagen im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 7 VermAnlG. Unser Anlageprodukt klassifiziert sich nämlich als Wertpapier (Security-Token / Investment-Token (BaFin Klassifizierung)). 

Durch die Strukturierung unserer Anlagemöglichkeit stehen die Anleger immer direkt nach der Bank im Rang der Gläubiger – genau wie jeder Eigentümer einer Immobilie.

Wir haben lange mit unseren Juristen an einer Lösung gearbeitet, die es uns ermöglicht, die Anleger direkt an einem Sachwert wie einer Immobilie zu beteiligen. Das Thema ist jedoch, dass wir keine 1000 Anleger im Grundbuch eintragen können. Außerdem würde dies den potentiellen Handel der Anteile extrem einschränken und somit die Voraussetzung der Fungibilität eines Investment-Token (Wertpapier nach §2 WpPG) nicht leisten. Ebenfalls würden bei einer direkten Beteiligung Probleme, wie z.B. die Grunderwerbssteuer, anfallen. 

Mit unserem Konstrukt profitieren die Anleger von einem flexiblen Vermögenswert, den es auf dem Markt bis dato noch nicht gibt. 

Sind Sie im Besitz von digitalen Anteilen tokenisierter Wertpapiere und entscheiden sich für den Verkauf Ihrer Investment-Token, können Sie über die Detailseite jedes für den Sekundärmarkt freigeschalteten Projekts ein Verkaufsangebot einstellen. 

Finden Sie dort bereits ein Kaufangebot vor, dessen Konditionen Ihre Erwartungen erfüllt, können Sie dieses akzeptieren und den Verkauf ihrer digitalen Anteile durchführen. Alternativ können Sie ein eigenes Verkaufsangebot einstellen.

Nimmt ein Käufer das Angebot an, wird der Verkauf eingeleitet: Ihre digitalen Anteile werden an den Käufer übermittelt und der Verkaufserlös Ihrer E-Wallet gutgeschrieben.

Über den FINEXITY-Sekundärmarkt können Nutzer der FINEXITY-Plattform digitale Anteile tokenisierter Sachwertinvestitionen jederzeit eigenständig und gebührenfrei handeln.

Der außerbörsliche Peer-to-Peer-Handel löst das magische Dreieck der Vermögensanlage – die Konkurrenz zwischen Rentabilität, Sicherheit und Liquidität – auf und eröffnet neue Möglichkeiten der individuellen Portfolioverwaltung und dem flexiblen Vermögensaufbau.

Sobald die initiale Finanzierungsphase für ein Projekt auf der FINEXITY-Plattform abgeschlossen und digitale Anteile in Form von Investment-Token ausgegeben wurden, wird dieses für den FINEXITY-Sekundärmarkt freigeschaltet. Dort haben alle Nutzer die Möglichkeit sowohl Kauf- als auch Verkaufsangebote einzustellen und damit digitale Anteile in Form von Echtzeit-Transaktionen zu handeln. Abgewickelt werden die Transaktionen über eine in die Plattform integrierte E-Wallet.

Der Kauf- und Verkaufspreis kann frei definiert werden, wobei FINEXITY den Nutzern mit aktuellen Performance-Kennzahlen zu den jeweiligen Investments eine fundierte Orientierungshilfe zur Verfügung stellt.

Der FINEXITY-Sekundärmarkt ist eine Form der Anlagevermittlung und wird durch unser Haftungsdach Effecta GmbH beaufsichtigt.

Unsere Objekte sind Wohnimmobilien in Deutschlands A-Städten und Europas begehrteste Ferienimmobilien.

Die Auswahl erfolgt auf Basis anspruchsvoller und strenger Kriterien innerhalb eines internen Due-Diligence-Prozesses sowie durch die Zusammenarbeit mit erfahrenen Maklern und Projektentwicklern. Hier wählen wir nach dem FINEXITY Standard die richtige Immobilie aus. Die Auswahl orientiert sich an der Strategie eines Familiy Office:  kontinuierlicher und langfristiger Vermögensaufbau bei gleichzeitig minimierenden Risiken.

Sobald die Immobilie alle Ansprüche vollumfänglich erfüllt, wird diese einem mehrköpfigen Komitee vorgestellt. Bei einstimmiger Zusage wird die Immobilie in das FINEXITY Portfolio aufgenommen und zum Investment freigegeben.

Anlagesicherheit des Investmentobjekts

Jeder Sachwert durchläuft unseren eigenen Bewertungsprozess-Prozess und wird anschließend in einem mehrköpfigen Rat vorgestellt und ggf. abgelehnt oder in unser Portfolio aufgenommen. 

Generell sind wir nicht renditegetrieben, sondern setzen auf langfristige Anlagen und gehen kein unnötig hohes Risiko ein. Dennoch ist der Erwerb unserer Wertpapiere mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. 

Technologische Sicherheit der digitalen Anteile

Die Nutzung der Blockchain-Technologie (Permissioned Blockchain) zur Umsetzung der Tokenisierung ist mit den Aufsichtsbehörden abgestimmt und unterliegt daher gesetzlichen Regularien.

Die digitalen Anteile werden in der FINEXITY-Wallet eigenverwahrt, die als digitales Schließfach dient. Jedem Nutzer stellt FINEXITY eine Wallet kostenlos bereit. Sie brauchen kein zusätzliches Depot.

Registrieren können Sie sich über die Webseite https://finexity.com/register. Zum Erstellen Ihres Accounts geben Sie Ihre E-Mail-Adresse und Telefonnummer ein und vergeben ein sicheres Passwort. Nun müssen Sie nur noch Ihre Email-Adresse bestätigen – dazu schicken wir Ihnen ein Bestätigungs-E-Mail. Im Anschluss können Sie sich einloggen, Ihre persönlichen Daten vervollständigen und auf dem Marktplatz ab 500 Euro investieren. 

Die Registrierung bei FINEXITY ist komplett kostenfrei. Bereits nach wenigen Klicks haben Sie in kürzester Zeit den vollen Zugriff auf Ihr persönliches Dashboard.

Der Sachwerteinvestmentmarkt wird für Anleger stetig interessanter. Ein treibender Faktor ist nach wie vor die anhaltende Niedrigzinsphase, welcher den Sachwertmarkt mit attraktiven Hebeln dank günstigen Bankdarlehen beflügelt. Sachwerteanlagen zeichnen sich aus durch die hohe Sicherheit, welche mit der Investition einher geht. Eine solche Kapitalanlage besitzt stets ein reales Gegenstück, welche als Nachweis des Wertes dient und sich dadurch nicht ausschließlich auf Basis von Theorien und Prognosen argumentiert. Diese Eigenschaft sichert Sachwerte besonders gegen die Gefahren der Inflationen ab und lässt sie so größtenteils unabhängig vom Markt agieren. Die Immobilie spiegelt als beliebteste Sachwertanlage diesen Trend am besten wider, sodass im Jahr 2019 das Transaktionsvolumen an Immobilien-Investitionen in Deutschland mit 89,5 Mrd. Euro ein neues Allzeithoch erlebt. Dies entspricht einem Wachstum von über 36 % in nur drei Jahren (EY Research, 2020). 

Jedoch treiben hohe Nachfragen und steigende Preise die Volumina der einzelnen Transaktionen immer weiter in die Höhe. Diese Marktdynamik führt zu einem Umschwung des Kundenkreises. Käufer müssen immer kapitalkräftiger werden, um nicht den Anschluss am Markt zu verlieren. Ein Markt, welcher ohnehin durch seine geringe Flexibilität, den hohen Zeitaufwand und einer enormen Wissensintensität geprägt ist, verschließt sich dadurch immer stärker gegenüber Privatanlegern.

Wir von der FINEXITY AG sehen durch die heutigen technologischen Möglichkeiten ein enormes Verbesserungspotenzial. Die richtige Anwendung im Bereich der Produktstrukturierung als auch Vermittlung kann die bestehenden Barrieren aushebeln und so den Zugang zum Markt neu schaffen. Mit Hilfe der Blockchain-Technologie (Distributed Ledger Technologie) liberalisieren wir den globalen Sachwerteanlagemarkt und ermöglichen es Privatanlegern zu 100% digital in selektierte Sachwerte zu investieren – unabhängig von Budget, Know-how und Standort. Eine Investition ab 500 Euro wird dadurch nicht nur schneller, das Streichen zahlreicher Intermediäre verbessert darüber hinaus die Kosten-, Transparenz-. und die Sicherheitsstrukturen. 

Nein. Die Finexity-Token sind – aufgrund der Übertragbarkeit und der (potenziellen) Handelbarkeit auf einem Zweitmarkt – als Wertpapiere i.S.d. Art. 4 Abs. 1 Nr. 44 der Richtlinie (EU) 2014/65 (MiFID II) und § 2 Nr. 1 WpPG i.V.m. Art. 2a Verordnung (EU) 2017/1129 zu qualifizieren, sodass sie nicht den Bestimmungen des Vermögensanlagegesetzes unterliegen. 

Die Schulverschreibungen werden von den jeweiligen Objektgesellschaften begeben, die als Emittenten der entsprechenden Schuldverschreibung fungieren. Die Objektgesellschaften unterliegen keiner Prospektpflicht, sondern bewegen sich innerhalb der einschlägigen Prospektausnahmebestimmungen. Diese Ausnahmebestimmungen ergeben sich aus der unmittelbar anwendbaren ProspektVO i.V.m. dem WpPG. 

Das ist selbstverständlich möglich, solange das Finanzierungsziel der einzelnen Projekte noch nicht erreicht ist.

Ihr gesamter Vermögenszuwachs setzt sich aus der summierten indikativen Tokenwert-Entwicklung aller Investments, den erhaltenen Zinszahlungen (brutto) und den Veräußerungsgewinnen (brutto) durch Beteiligung am Verkauf des Sachwerts oder dem Verkauf digitaler Anteile auf dem Sekundärmarkt zusammen.

Die jährliche Ausschüttung erfolgt direkt auf das Konto unser Anleger*innen und wird in Euro ausgezahlt. Die Auszahlung erfolgt in netto, dass heißt, dass abzuführenden Steuern direkt an das Finanzamt abgeführt werden.

Die Ausschüttung wird bemessen am wirtschaftlichen Erfolg der Zweckgesellschaft. Denn jedes unserer Projekte wird über eine Zweckgesellschaft gehalten und bewirtschaftet, wobei die Mieteinnahmen abzgl. der entstandenen Kosten am Ende eines Jahres die Höhe der Ausschüttung ergeben. 

Die Ausschüttung ist also variabel und zu 100 % von den Einnahmen abhängig. Bei Immobilieninvestments ergibt sich die Ausschüttung aus den Nettokaltmieteinnahmen abzüglich:

• Hausverwaltung
• Managementkosten*
• Instandhaltungskosten
• Mietausfall
• Zinsen Bankdarlehen

*Die Managementkosten setzen sich zusammen aus der quartalsweisen Wertermittlung, den Gesellschafterkosten und den FINEXITY Managementkosten.

Sie werden direkt bei der Registrierung gefragt ein Passwort Ihrer Wahl zu vergeben. Wählen Sie ein schwer zu erratendes Passwort aus mindestens sechs Zeichen, möglichst mit einer Kombination aus Groß-und Kleinschreibung, Zahlen und Sonderzeichen.

Sollten Sie Ihr Passwort vergessen, können Sie es über die Passwort vergessen-Funktion ganz einfach zurücksetzen und sich ein neues Passwort vergeben.

Nein. Für jeweils ein bestimmtes Investitionsprojekt wird eine Objektgesellschaft errichtet, die als Emittentin der entsprechenden Schuldverschreibung fungiert. Die Objektgesellschaft erwirbt das betreffende Projekt mit dem über die Schuldverschreibungen zur Verfügung gestellten Kapital. 

Die FINEXITY-Plattform fungiert als Vermittler, die Ihnen als Anleger die Zeichnung von tokenisierten Schuldverschreibungen ermöglicht, die wirtschaftlich wie (anteilige) Direktinvestitionen ausgestaltet sind. 
​
Sie partizipieren wie eine Eigentümer an selektierten Sachwerten, denn als Anleger stehen Sie direkt nach der Bank im Rang (nachrangige Schuldverschreibung). ​Jede Schuldverschreibung für ein bestimmtes Objekt wird von einem 100%-igen Tochterunternehmen von FINEXITY in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG begeben. 

Um die Sicherheit Ihres digitalen Vermögens bestmöglich zu gewährleisten, prüfen wir die Objekte vorher eingehend und richten unser Management auf Werterhalt und Risikominimierung aus. Die Blockchain ermöglicht uns die rechtskonforme Emittierung von Investment-Token.

Sobald Sie sich auf FINEXITY.com kostenfrei registriert haben, sind Sie aktiver Teil unseres wöchentlichen Haupt-Newsletters. 

Alle Newsletter können Sie ganz einfach in Ihrem Account (rechte obere Ecke) im Dashboard abonnieren und verwalten. Klicken Sie auf die Rubrik "E-Mail-Abo". Dort können Sie durch Anklicken weitere ausgewählte Newsletter abonnieren und Ihre Einstellungen verwalten.

Abonnierte Newsletter können Sie außerdem verwalten oder abbestellen, indem Sie in der Newsletter-E-Mail ganz nach unten scrollen. Dort finden Sie im Footer einen Link "Newsletter verwalten / abbestellen". Mit einem Klick darauf gelangen Sie in den Verwaltungsbereich Ihrer Newsletter-Abonnements. Dort können Sie durch Anklicken ausgewählte Newsletter verwalten oder abbestellen.

Zunächst einmal müssen Sie sich kostenfrei auf FINEXITY.com registriert haben. 

Im nächsten Schritt suchen Sie sich Ihre Wunsch-Immobilie aus - nehmen Sie gern all unsere bereitgestellten Unterlagen und Daten zur Hand, um die für Sie beste Investmententscheidung zu treffen. 

Vervollständigen Sie anschließend Ihr Profil und verifizieren Sie sich über einen unserer Anbieter (IDnow, POSTIDENT). Sobald dies erfolgreich abgeschlossen wurde, kann es losgehen. 

Immobilie auswählen, Investmentsumme bestimmen und bereits ab 500 Euro dabei sein – bezahlen können Sie sicher per Banküberweisung.

Auf dem FINEXITY-Sekundärmarkt gilt die Mindestabnahmemenge von 500 digitalen Anteilen.

Ein Kauf- bzw. Verkaufsangebot muss mindestens 500 digitale Anteile umfassen – diese Grenze gilt analog für das Annehmen eines bestehenden Kauf- oder Verkaufsangebots.

FINEXITY führt keine Projektentwicklungsfinanzierung mittels Mezzanine-Kapital durch. 

Das Mezzanine-Kapital bezeichnet eine Finanzierungsform, welche vom wirtschaftlichen und rechtlichen Standpunkt eine Mischung aus  Eigen- und Fremdkapital darstellt. 

FINEXITY stuft die Risiko-Rendite-Verhältnisse bei dieser Anlageform als nicht adäquat für den (Klein)Anleger ein. FINEXITY sieht eine Immobilienkapitalanlage als langfristig an und konzentriert sich auf Wohnmobilien in Deutschlands A-Städten und Europas attraktivsten Ferienstandorten. 

Für weitere Informationen zum Mezzanine-Kapital sowie zu weiteren Begriffen aus der Finanz- und Immobilienwelt, schauen Sie sich gerne das Glossar an.

Sobald die Laufzeit einer Schuldverschreibung abgelaufen ist (in den meisten Fällen nach 15 Jahren), ist jeder Schuldverschreibungsinhaber dazu berechtigt, diese fristgerecht zu kündigen.

Spätestens dann steht die Entscheidung an, wie Sie Ihr Geld weiterhin anlegen möchten: Ob Sie sich ihr Geld auszahlen lassen oder in neue attraktive Projekte auf unserer Multi-Asset-Plattform investieren, steht Ihnen frei. Die projektspezifischen Laufzeiten sowie Berechtigungsgründe für eine frühere, außerordentliche Kündigung sind jeweils in den Schuldverschreibungsbedingungen festgehalten.

Als Investor profitieren Sie in jedem Fall von der Wertsteigerung. Der Grundsatz der Beteiligung an Veräußerungsgewinnen am Laufzeitende beschreibt, dass Schuldverschreibungsinhaber nach Maßgabe der in den Schuldverschreibungsbedingungen festgelegten Regelungen an den Veräußerungsgewinnen beteiligt werden.

Im konkreten Fall einer Immobilie erhalten Sie also zusätzlich zum jährlichen Mietverwaltungsüberschuss bei Laufzeitende sowohl den entsprechenden Rückzahlungsbetrag, als auch einen gewissen Anteil  vom Anleger-Veräußerungsgewinn.

Der indikative Tokenwert (ITV) spiegelt den aktuellen indikativen Vermögenswert pro Token wider. Dieser umfasst die aktuelle Gewinnbeteiligung basierend auf dem aktuellen Marktwert des Referenzwertes (Sachwert), das am Stichtag relevante Bankguthaben, die nicht amortisierten Akquisitions- und Exitkosten, jegliche ausstehende Managementgebühren als auch alle weiteren Verbindlichkeiten.

Die Angaben wurden von der Emittentin nach bestem Wissen und Gewissen berechnet. FINEXITY hat keinen Einfluss auf die Werte. Alle Angaben sind ohne Gewähr.

Wir sind verpflichtet, für die Kontoeröffnung eine Identifizierung durchzuführen, die den Grundlagen des Geldwäschegesetzes (GwG) entspricht. Durchführen können Sie dies auf zwei Wegen: digital oder in der Postfiliale. Beide Verfahren sind rechtskonform, sicher und kostenlos für Sie.

Wenn Sie lieber in eigener Person den Identitätsnachweis erbringen möchten, können Sie sich mit dem POSTIDENT Verfahren der Deutschen Post in der Filiale ausweisen. Laden Sie sich dazu einfach die notwendige PDF-Datei während des Identifizierungsprozesses auf der FINEXITY-Plattform herunter und drucken Sie diese aus. Mit dem ausgedruckten PDF-Dokument und Ihrem Personalausweis besuchen Sie eine Post-Filiale Ihrer Wahl und identifizieren Sie sich vor Ort.

Wenn Sie die digitale Authentifizierung bevorzugen, nutzen Sie den Onlinedienst IDnow und identifizieren sich online via Web oder über die IDNow App. Sie benötigen dazu nur einen Computer, ein Tablet oder ein Smartphone. Auf der Partnerseite von IDNow können Sie sich per Experten-Video-Chat mit Ihrem Personalausweis innerhalb weniger Minuten identifizieren. 

Nein, Sie haben die Möglichkeit Ihre digitalen Anteile jederzeit auf unserem FINEXITY Marktplatz zum Verkauf anzubieten. 

Der FINEXITY-Index bildet die Performance der FINEXITY Projekte über alle Assetklassen hinweg ab und fasst diese in einem Index zusammen. Durch den Einbezug aller Assets veranschaulicht der FINEXITY-Index die Leistungsbilanz von FINEXITY und impliziert die Gesamtperformance eines Investors, der in alle Projekte der FINEXITY investiert ist. Der Index startet mit einem Basiswert von 100 und bildet die Entwicklung der Marktkapitalisierung aller Assets ab, welche sich aus der Anzahl der emittierten Token multipliziert mit dem indikativen Tokenwert sowie den ausgeschütteten Zinsen ergibt. Aufgrund von unterschiedlichen Anlagestrategien werden bei der Berechnung der Indexwerte zwei unterschiedliche Methoden für die Gewichtung der einzelnen Projekte herangezogen. Somit lassen sich zwei verschiedene FINEXITY Indizes abbilden: der kapitalgewichtete und der gleichgewichtete FINEXITY-Index.

Die gleichgewichtete Berechnung eines Index lässt alle Einzelprojekte zu gleichen Teilen mit Ihrer individuellen Performance einfließen – unabhängig von ihrem Emissionsvolumen. Anlagestrategisch wird so ein Investor abgebildet, der sich mit dem gleichen absoluten Betrag (€) an jedem Projekt beteiligt. 

Hat man sich zum jeweiligen Projektbeginn beispielsweise mit 1.000 € an jedem Projekt der FINEXITY beteiligt, widerspiegelt der gleichgewichtete Index die aktuelle Gesamtperformance der Investitionen.

Zur flexiblen und schnellen Abwicklung der Käufe und Verkäufe verfügt jeder verifizierte Nutzer mit einer in die Plattform integrierten E-Wallet über ein digitales Guthabenkonto, welches die Funktion einer virtuellen Geldbörse übernimmt. Nutzer können hierauf jederzeit in unbegrenzter Höhe Geld einzahlen, mit dem sie digitale Anteile in Echtzeit kaufen und sich Erlöse aus dem Verkauf auf Ihr Bankkonto auszahlen lassen können. 

Der Zahlungsverkehr wird durch einen externen Zahlungsdienstleister abgewickelt. Zur Steigerung Ihrer Sicherheit wird bei allen Transaktionen das mobile TAN-Verfahren eingesetzt.

Sollten Sie entschieden haben, dass Sie das Angebot der FINEXITY-Plattform nicht in Anspruch nehmen und Ihren Account endgültig löschen wollen, können Sie dies ganz einfach selbst in Ihrem Dashboard tun.

Klicken Sie dazu rechts oben im Konto-Bereich auf "Einstellungen" und dann auf den Unterbereich "Account löschen". 

Achtung! Wenn Sie den Löschvorgang durchführen, werden Ihre Account-Daten bei uns unwiederbringlich gelöscht.

Durch den Erwerb der digitalen Wertpapiere, strukturiert als tokenisierte Schuldverschreibungen, erhalten Sie nach Vertragsabschluss einen schuldrechtlichen Anspruch. Nach erfolgreichem Kauf wird der Gegenwert Ihrer Investition in Token ausgegeben. Jeder Token stellt einen verbrieften Besitzanspruch dar und bestätigt Ihren Teilbesitz digital.

Damit die Token sicher verwahrt werden können, gibt es die FINEXITY-Wallet als digitales Schließfach zur Eigenverwahrung Ihrer digitalen Anteile. Jedem Nutzer stellt FINEXITY eine Wallet zur Eigenverwahrung der Token bereit. Sie brauchen kein Depot und es fallen keine Kosten für die Eigenverwahrung an.

Die FINEXITY-Wallet ist mit Ihrem Login zur FINEXITY Plattform verknüpft. Wir sind selber nicht im Besitz Ihrer Login-Daten, und auch der Private-Key zur Wallet wird durch einen externen Autorisierung- & Authentifizierungsprovider in verschlüsselter Form gespeichert. Wir setzen für Ihre E-Mail-Adresse das Double-Opt-In Verfahren ein und über Ihre Mobilfunknummer erfolgt jede Transaktionsfreigabe mittels mobileTAN (2FA-Verfahren).

FINEXITY ist keine Crowdinvestment-Plattform. Wir machen keine Projektfinanzierung, sondern Bestandsfinanzierung über digitale Anteile.

Crowdinvesting ist eine Form des Crowdfundings, bei der die Crowd finanziell am Erfolg des Unternehmens (bzw. des Projekts) beteiligt wird. Ähnlich wie bei der FINEXITY findet die Investition über eine Blockchain statt und der Investor erhält in Höhe seiner Beteiligung an einem Projekt eine bestimmte Anzahl an sogenannten Token, die explizit für den Sachwert, in den investiert wird geschaffen wird. 

Wie viele Tokens zu welchen Konditionen Sie „gekauft“ haben, ist fälschungssicher in der Blockchain festgehalten. Crowdfunding-Kampagnen sind aber aus verschiedenen anderen Gründen unsicher, betrugsanfällig und oftmals nicht erfolgreich.

Die Berechnung des kapitalgewichteten Index nutzt die Marktkapitalisierung der Projekte für die Gewichtung, die mit ihrer Performance in den Index einfließen. Er bildet damit eine Investitionsstrategie ab, bei der ein Anleger sich mit demselben %-Anteil am Emissionsvolumen an jedem Projekt beteiligt. 

Hat man sich beispielsweise mit 2 % des Emissionsvolumens an jedem Projekt zum jeweiligen Laufzeitbeginn beteiligt, wird die aktuelle Gesamtperformance der Investitionen mit dem kapitalgewichteten Index dargestellt.

Sie erreichen uns über unser Kontaktformular oder telefonisch montags bis donnerstags von 10:00-19:00 Uhr, freitags von 10:00-18:00 Uhr unter +49 40 822 177 20. Wir freuen uns von Ihnen zu hören!

Alternativ erreichen Sie uns jederzeit per Mail unter support@finexity.com. Dort kümmern wir uns innerhalb kürzester Zeit um Ihr Anliegen. 

Interessieren Sie sich für den Kauf von digitalen Anteilen tokenisierter Wertpapiere, können Sie über die Detailseite jedes für den Sekundärmarkt freigeschalteten Projekts ein Kaufangebot einstellen.

Finden Sie dort bereits ein Verkaufsangebot vor, dessen Konditionen Ihre Erwartungen erfüllt, können Sie dieses direkt akzeptieren und den Kauf von digitalen Anteilen durchführen. Um ein eigenes Kaufangebot einstellen zu können, müssen Sie zuvor Guthaben auf Ihre E-Wallet einzahlen.

Nimmt ein Verkäufer Ihr Kaufangebot an, wird der Gesamtkaufpreis von Ihrer FINEXITY E-Wallet abgebucht und die digitalen Anteile an Sie übermittelt.

Die FINEXITY-Blockchain ist eine private permissioned Blockchain auf Ethereum. Damit richten wir uns nach den strengen finanzregulatorischen Anforderungen in Deutschland. Dies garantiert rechtliche Sicherheit für unsere Investoren.

Zum jetzigen Zeitpunkt ist daher keine Dezentralisierung vorhanden, aber wir haben einen ersten Schritt in Richtung Dezentralisierung im Rahmen der jetzigen Möglichkeiten der Gesetzgebung und der Marktlage geschaffen. Sobald die gesellschaftlichen Auflagen und Gegebenheiten es zulassen, werden wir die Möglichkeiten, die die Blockchain bietet, weiter ausbauen und zum Beispiel mit weiteren digitalen Token-Anbietern zusammenarbeiten.

Sie können sich als Anleger ab 500 Euro Ihr persönliches Portfolio zusammenstellen – Sie selektieren bei uns digitale Anteile alternativer Kapitalanlagen nach eigenen Wünschen und Risikoansprüchen. 

Wir bieten auf unserer Multi-Asset-Plattform renditestarke, risikobegrenzte Immobilien in A-Städten, attraktiven Objekte in begehrten Ferienstandorten Europas und Anlageobjekte aus weiteren Assetklassen wie Kunst, Fine Wine und Classic Cars. Sie profitieren anteilig von den monatlichen Mieteinnahmen, der Tilgung des Bankdarlehens und der potentiellen Wertsteigerung.

Unser mit der BaFin abgestimmter Prozess wird mithilfe der Blockchain komplett digital abgewickelt: Es ist kein ausgedrucktes Papier notwendig, Besuche beim Notar oder der Bank sind obsolet. Die Anlageobjekte werden strukturiert, also bildlich in digitale Anteile „zerlegt“, und in Form von Investment-Token verbrieft. 

Über Ihr Dashboard haben Sie jederzeit Ihr Investment im Blick und können auf transparente Marktdaten zugreifen. Wenn Sie Ihr Investment später wieder verkaufen wollen, können Sie Ihre digitalen Anteile jederzeit kostenfrei über unseren Sekundärmarkt zum Verkauf anbieten.

Genau wie bei Immobilien erwerben wir Kunstobjekte und lassen unsere Investor*innen wie Eigentümer daran partizipieren, indem Sie digitale Anteile erwerben. Wir kümmern uns um das professionelle Management der Kunstobjekte wie z. B. Einlagerung, Versicherung und Organisation von Ausstellungen. 

Die FINEXITY-Plattform fungiert als Vermittler, die Ihnen als Anleger*in die Zeichnung von tokenisierten Schuldverschreibungen ermöglicht. Für jeweils ein bestimmtes Investitionsprojekt wird eine Objektgesellschaft errichtet und fungiert als Emittentin der entsprechenden Schuldverschreibung. Die Objektgesellschaft erwirbt das betreffende Kunstprojekt mit dem über die Schuldverschreibungen zur Verfügung gestellten Kapital. 

Ja, es gibt eine FINEXITY-App, die sowohl im iOS App Store von Apple und für Android User im Google Play Store verfügbar ist. 

Mit der App haben Sie noch komfortableren Überblick über Ihr Portfolio, können jederzeit digitale Anteile handeln und sind immer auf dem neuesten Stand über alle Wertentwicklungen. Die App ist durch einen zusätzlichen Sicherheits-PIN geschützt.

In nur 3 Schritten können Sie sich für Ihre E-Wallet und den Sekundärmarkt freischalten.

 
• In Ihrem Konto (Icon oben rechts auf dem Dashboard) wird Ihnen eine virtuelle Geldbörse eingeblendet. Mit dem Klick auf die Geldbörse oder die Schaltfläche zum Aktivieren der E-Wallet starten Sie die Freischaltung für den Sekundärmarkt, inklusive E-Wallet.

 
• Für die Freischaltung benötigen Sie eine Identifikation, die Bestätigung Ihrer Mobilfunknummer und Angaben zu Ihren Erfahrungen und Kenntnissen. Falls Sie dies bereits durchgeführt haben, sind die Schritte für Sie bereits erledigt.

 
• Aufgrund von aufsichtsrechtlichen Gründen wird eine interne Prüfung Ihrer Angaben ggfs. durchgeführt. Nach Freigabe erhalten Sie unmittelbaren Zugang zu Ihrer E-Wallet und können Einzahlungen tätigen.
 
• Als verifizierter Sekundärmarktnutzer besitzen Sie Ihr eigenes Referenzkonto inkl. eigener IBAN- Kontonummer.

A-Städte sind Städte in denen der Immobilienmarkt national und international von großer Bedeutung ist und bereits seit längerem im Fokus internationaler Investoren steht. In Deutschland sprechen wir von sieben Städten - nämlich Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart. FINEXITY legt aktuell den Fokus auf die Städte Hamburg, Frankfurt und Berlin.

Ein Zahlungsdienstleister wird bei Transaktionen von Geldern eingesetzt und ist befugt, Zahlungsdienste anzubieten.

Dabei übernehmen diese überwiegend die technische Abwicklung verschiedener Zahlungsverfahren wie die Zahlung per Kreditkarte oder Lastschrift. Das bedeutet, dass die Zahlungen angenommen, authentifiziert und mithilfe eines sicheren Kontensystems i.d.R. treuhänderisch verwahrt werden.

Meist ist ein Zahlungsdienstleister die dritte Partei innerhalb einer Kaufabwicklungen, welche die Verarbeitung von Zahlungen übernimmt und Händlern die Arbeit erleichtert. Speziell bei dem elektronischen Zahlungsverkehr mit Onlineplattformen liegen genaue Prozesse zugrunde, die monetäre Transaktionen im Netz ermöglichen. Auf der einen Seite hat beispielsweise ein Online-Unternehmen ein Interesse daran, die Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit des Kunden festzustellen. Auf der anderen Seite gilt es, die getätigten Zahlungen sicher zu verwalten und der Transaktion einem bestimmten Kunden zuzuordnen.

Unter dem Begriff Wohnung werden Räume in einem Wohn- und sonstigem Gebäude verstanden, die nach außen abgeschlossen sind. Es kann sich um einen einzelnen Raum oder um zusammenliegende Zimmer handeln. Darüber hinaus muss eine Wohnung weitere Merkmale aufweisen, um als solche bezeichnet zu werden. So muss es eine eigene Küche oder zumindest eine Kochnische geben. Eine Wohnung weist zudem einen eigenen Wohnungseingang auf. Eine Wasserversorgung ist ebenso gegeben wie eine Heizung, die das erwärmen der Räumlichkeiten erlaubt. Des Weiteren sind ein Ausguss und eine Toilette vorhanden. Kurzum: Eine Wohnung ist eine Behausung, in der es dem Bewohner möglich ist, einen eigenen Haushalt zu führen. Sie ist Teil eines Gebäudes und unterscheidet sich so vom Ein- und Zweifamilienhaus. Aus diesem Grund fallen unter dem Begriff Wohnung auch Einzimmerappartements und Ferienwohnungen.

Die Nutzung von Wohnungen und die geringe Eigentumsquote in Deutschland 

Bei Wohnungen steht ganz klar der Wohnzweck im Vordergrund. Abgesehen davon ist der Eigentümer einer Eigentumswohnung nahezu unbeschränkt in seiner Verfügungsbefugnis hinsichtlich des Sondereigentums. Dies bedeutet, dass er die Wohnung beispielsweise vermieten kann. Aufgrund seiner eigenverantwortlichen Entscheidung kann er die Nutzung seiner Eigentumswohnung selbst bestimmen. Dies beinhaltet insbesondere das Recht, frei zu entscheiden, ob eine Nutzungsüberlassung an Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten erfolgt. Es gibt allerdings eine bedeutende Einschränkung in seinem Recht: In der Gemeinschaftsordnung können einschränkende Regelungen bezüglich der Nutzung des Sondereigentums vermerkt sein. Dies gilt vor allem für Vermietungsbeschränkungen, die der Wohnungseigentümer einhalten muss. Gibt es keinerlei Regelungen dieser Art, kann er seine Wohnung auch an Feriengäste vermieten. Möchte er jedoch die Wohnung über die Wohnzwecke hinaus nutzen, muss der Aufteilungsplan oder die Teilungserklärung beachtet werden. Dem Eigentümer ist es nicht möglich, ohne Beachtung dieser Regelungen beispielsweise aus der Wohnung einen reinen Gewerbebetrieb zu machen. Dem Einrichten eines offiziellen Homeoffice steht zumeist allerdings nichts entgegen, da die Wohnung weiterhin primär für Wohnzwecke genutzt wird.

Wohnungen als Kapitalanlage 

Die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland übersteigt das Angebot. Die meisten Wohnungssuchende benötigen eine Mietwohnung. In Deutschland ist die Wohneigentumsquote mit 51,7 % immer noch verhältnismäßig gering. In der EU liegt die Wohneigentumsquote mit 71 % deutlich höher.

Trotz der geringen Eigentumsquote in Deutschland haben sich Wohnungen insbesondere aufgrund der Niedrigzinsphase zu einer attraktiven Kapitalanlage entwickelt. Sie gelten als rentable und solide Geldanlagen, da sie inflationssicher sind. In guten und sehr guten Lagen ist mit einer hervorragenden Vermietungsrate und einer schnellen Vermietbarkeit zu rechnen, wodurch regelmäßige Mieteinnahmen nahezu garantiert sind. Darüber hinaus versprechen sich Investoren besonders durch die Wertentwicklung der Wohnungen vielversprechende Profite. Mietwohnungen als Anlageform haben daher zahlreiche Vorteile für den Eigentümer. Beachtenswert ist allerdings, dass größere Entscheidungen über das Eigentum einer Wohnung in enger Absprache und Koordination mit der Eigentümergemeinschaft des Mehrfamilienhauses erfolgen müssen. Dies kann sich als sehr zeitintensiv und kompliziert darstellen und zu Interessenkonflikten oder Zeitverzögerungen führen. Diese Schwierigkeit lässt sich durch die Finanzierungsform Crowdinvesting umgehen. Durch das Zusammenführen der Investitionssummen von vielen Investoren ist es beispielsweise möglich, ein komplettes Mehrfamilienhaus zusammen zu erwerben. Allein wäre dies aufgrund der hohen Investitionssumme oft unmöglich. Die Crowdinvesting-Plattform übernimmt neben der Zusammenführung aller Investoren darüber hinaus sämtliche Strukturierungs- und Koordinationsaufgaben der Wohnimmobilie, wodurch Investoren mit geringem Kapital und einem normal-durchschnittlichen Wissen über Immobilieninvestments auf einen simplen und schnellen Weg in eine Immobilie investieren können. 

Der Wert einer Immobilie wird von vielen Faktoren beeinflusst. Zumal die Immobilie eine der wertbeständigsten Anlagemöglichkeiten ist, die es gibt.

Faktoren, wie Lage, Angebot und Nachfrage, die Ausstattung sowie Alter und Zustand des Objektes können sich auf den Wert einer Immobilie auswirken. Der Faktor Lage wird in Makro- und Mikrolage unterteilt. Unter Makrolage versteht man die gesamte Stadt oder Region. Hierbei wird auf die aktuelle wirtschaftliche Lage und Zukunftsperspektiven der Stadt geschaut. Gewinnt die Stadt etwa einen Zuwachs der Bevölkerung oder schafft neue Arbeitsplätze, so wirkt sich dies positiv auf die Makrolage aus. Unter der Mikrolage versteht man das lokale Wohnumfeld und die Infrastruktur vor Ort. Auch die soziale Infrastruktur wie z.B. Kindergärten, Schulen, Ärzte und kulturelle Einrichtungen wirken sich auf den Wert der Immobilie aus.

Der Faktor Angebot und Nachfrage am Markt wirkt sich ebenfalls auf eine Immobilie aus. Ein hohes Angebot und eine geringe Nachfrage lassen den Preis sinken vice versa steigt der Preis bei einer hohen Nachfrage und geringem Angebot. Oft ist dies in Ballungsräumen der Fall. Der dritte Faktor, die Ausstattung der Immobilie, hängt von vielen Eigenschaften ab. Es ist üblich, dass man Objekte in eine einfache, gehobene oder luxuriöse Klasse einteilt. Besonders relevant ist das Heizungssystem. Wenn Immobilieneigentümer das Heizungssystem erneuern, dann steigt der Wert oft rasant. Oft wird auch die Qualität der verwendeten Materialien zur Bewertung herangezogen. Der Zustand der Immobilie ist ein sehr ausschlaggebendes Wertkriterium. So kann z.B. eine besonders gute Wärmedämmung den Wert steigen lassen. Auch die einfache Modernisierung des Objektes, wie beispielsweise das Erneuern von Türen, Fenstern oder das Ausbessern von Wandschäden und Rissen, kann den Wert der Immobilie beachtlich erhöhen.

Das Vermögensanlagen-Informationsblatt, auch VIB genannt, dient als kurze Infobroschüre für Vermögensanlagen.

Dabei ist der Anbieter der Vermögensanlage nach § 13 Abs. 1 VermAnlG gesetzlich verpflichtet, sein erstelltes VIB bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin, begutachten zu lassen, ehe es veröffentlicht werden darf. Liegt keine Schwarmfinanzierung laut § 2a VermAnlG beim Erwerb der Vermögensanlage vor, ist der Anbieter in der Pflicht, sowohl ein Verkaufsprospekt als auch für jede Vermögensanlage ein eigenes VIB anzufertigen, beides bei der BaFin vorzulegen und im Anschluss der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. So können sich Interessenten über die Eigenschaften der Anlage informieren, verschiedene Angebote transparent beleuchten und direkt miteinander vergleichen. Wird eine Vermögensanlage beispielsweise online angeboten, ohne dass zuvor ein VIB erstellt und von der BaFin geprüft wurde, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Auch wenn das VIB nicht vollständig ist, folgt eine Untersagung seitens der BaFin. Außerdem ist mit einem Bußgeld zu rechnen, das bis zu 500.000 Euro betragen kann.

Damit das VIB stets übersichtlich bleibt, darf es maximal drei DIN-A4-Seiten umfassen. Außerdem muss zu Beginn folgender Warnhinweis erfolgen: „Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.“ Aufgeführt werden müssen zudem Informationen über die Art und Bezeichnung der Anlage, die Identität des Anbieters, Emittenten (inkl. Geschäftstätigkeit) und der Dienstleistungsplattform, die Anlagestrategie, -politik und -objekte, die Laufzeit und Kündigungsfrist, etwaige Konditionen der Zins- und Rückzahlung sowie mögliche Risiken, das Emissionsvolumen samt Art und Anzahl der Anteile und der Verschuldungsgrad des Emittenten auf Basis des zurückliegenden Jahresabschlusses. Bei fehlendem Jahresabschluss ist ein Negativtestat zu erstellen. Außerdem sind die Aussichten auf eine vertragsgemäße Zins- und Rückzahlung hinsichtlich variabler Marktbedingungen und die mit dem Vertragsabschluss verbundenen Kosten und Provisionen zu nennen. Es folgen etwaige rechtliche Hinweise, die Datierung, Angaben zur Anzahl der Aktualisierungen und ein Unterschriftenfeld. Die Reihenfolge der genannten Mindestangaben darf nicht variieren, andernfalls verliert das VIB seine Gültigkeit.

Der Verkehrswert (auch Marktwert) legt den voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie am gesamten Markt zu einem bestimmten Stichtag fest.

Dabei wird gem. § 194 BauGB nach einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt, ohne Berücksichtigung der ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnisse oder dem emotionalen Wert (auch Affektionspreis). Vielmehr ist es zwingend notwendig, die aktuelle Marktsituation zu dem Zeitpunkt der Wertermittlung in Betracht zu ziehen. Findet die Wertermittlung auf einem nicht funktionsfähigen Markt statt, beispielsweise im Bekanntenkreis, grenzt sich die Nachfrage zu sehr ein und der Wert verfälscht sich automatisch.

Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie richtet sich nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). In dieser Verordnung sind mehrere Verfahren zur Ermittlung des Wertes normiert. § 15 ImmoWertV regelt das Vergleichswertverfahren. Danach werden für die Bestimmung des Verkehrswertes eines Grundstücks möglichst viele erzielte Kaufpreise ähnlicher Immobilien herangezogen. Dabei sind sowohl Lage und Größe als auch Zustand wichtige Faktoren. Das Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV) kommt vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zur Anwendung. Im Vordergrund dieses Verfahrens steht die Rentabilität der Immobilie. Berücksichtigung finden dabei der Bodenwert des Grundstücks und der Reinertrag. Letzterer stellt den marktüblich erzielbaren Ertrag der Immobilie abzüglich der Bewirtschaftungskosten dar. Alternativ wird das Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV) festgelegt. Dieses kommt erst dann zum Einsatz, wenn die beiden anderen Verfahren keine aussagekräftigen Ergebnisse liefern. Dieser Vorgang kann jedoch auch zur Bekräftigung der Ergebnisse angewendet werden. Das Sachwertverfahren orientiert sich bei der Ermittlung des Verkehrswertes an den Herstellungskosten. Zunächst wird der Bodenwert des Grundstücks mit dem Gebäudesachwert (gewöhnliche Herstellungskosten der baulichen Anlagen abzüglich der Alterswertminderung) addiert. Anschließend wird die Summe mit dem Marktanpassungsfaktor ergänzt, um den unterschiedlichen Immobilienmärkten in verschiedenen Regionen gerecht zu werden.

Mit Thesaurierung werden wirtschaftliche Vorgänge beschrieben, bei denen Unternehmungsgewinne nicht ausgegeben werden, sondern durch Reinvestition im Unternehmen verbleiben.

Thesaurierende Fonds nutzen dieses Vorgehen, indem sie die innerhalb eines Geschäftsjahres erwirtschafteten Gewinne nicht an die Anleger ausschütten, sondern die Gewinne stattdessen direkt in das Fondsvermögen einfließen lassen. Damit trägt die Thesaurierung dazu bei, dass sich der Wert eines Fondsanteils erhöht. Wo sich bei ausschüttenden Fonds der Aktienkurs am Ausschüttungstag verringert, weil der Ausschüttungsbetrag dem Fondsvermögen entnommen wird, wird das Vermögen thesaurierender Fonds permanent erhöht und ausschüttungsbedingte Aktienkurssenkungen verhindert. 

Anleger in thesaurierende Fonds profitieren von der automatischen Reinvestition, oder Wiederanlage, in das Fondsvermögen. Ohne dass Anleger aktiv eigene Schritte einleiten müssten, vermehren sich durch den Zinseszins-Effekt der Thesaurierung ihrer Erträge die Fondsanteile in ihrem Besitz. Besonders bei Anlegern, die nicht regelmäßig ihre Investitionen und Gewinne in Neuanlagen umschichten wollen, sind thesaurierende Fonds enorm beliebt. Durch die Thesaurierung wird den Anlegern aber gleichzeitig auch eine gewisse Flexibilität genommen. Obwohl Erträge angefallen sind, können diese nicht genutzt werden, um beispielsweise in andere Fonds zu investieren. Gerade das Reinvestieren von erzielten Gewinnen in andere eventuell besser performende Fonds macht für viele Anleger den eigentlichen Mehrwert der Investition in Wertanlagen aus.

Letztendlich stellen thesaurierende Fonds und ausschüttende Fonds Investmentmöglichkeiten mit unterschiedlichen Anlageaussichten dar. Thesaurierende Fonds, oder Wachstumsfonds, bieten in den meisten Fällen langfristiges Wachstum des ursprünglich investierten Kapitals, wohingegen ausschüttende Fonds Anlegern im besten Fall jährliche Gewinnerträge zur freien Reinvestition zur Verfügung stellen.  

Beim Vergleichswertverfahren handelt es sich um ein weit verbreitetes Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken.

Anders als beim Ertragswertverfahren oder beim Sachwertverfahren werden bei diesem Verfahren die Kaufpreise vergleichbarer Immobilien als Bewertungsgrundlage herangezogen. Da das Vergleichswertverfahren die tatsächliche Marktsituation widerspiegelt, wird es als das genaueste Immobilienbewertungsverfahren betrachtet. Das Verfahren kommt hauptsächlich bei der Einschätzung von Immobilien wie Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen zum Einsatz. Verschiedene Faktoren sind beim Vergleich entscheidend: bei Grundstücken sind das unter anderem die Lage, Größe, Bodenbeschaffenheit und Art der baulichen Nutzung; bei Gebäuden zum Beispiel die Größe, Gebäudeart, der bauliche und energetische Zustand, die Ausstattungsqualität und Restnutzungsdauer.

Unterschieden werden der direkte und der indirekte Vergleich. Am einfachsten durchzuführen ist der direkte Vergleich mit einer ähnlichen Immobilie in der Umgebung, die kürzlich verkauft wurde. Da solche Daten jedoch selten in ausreichendem Umfang verfügbar sind, kann der Gutachter für die Bewertung die anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse heranziehen. Aus dieser Kaufpreissammlung wird eine repräsentative Zahl ähnlicher Immobilien oder Grundstücke zum Vergleich ausgewählt (indirekter Vergleich). Die errechneten Durchschnittspreise werden durch Zu- und Abschläge korrigiert, bei denen die besonderen Merkmale des Bewertungsobjekts Berücksichtigung finden. Wurden etwa in der Vergangenheit Investitionen getätigt, die die Restnutzungsdauer der Immobilie verlängern, so haben diese einen positiven Effekt auf den Verkehrswert einer Immobilie und können als Zuschläge angerechnet werden. Die Lage an einer Kreuzung würde sich hingegen beispielsweise als Abschlag negativ auswirken. Es liegt in der Kompetenz des Gutachters, die entscheidenden Merkmale gemäß seiner Erfahrungen adäquat zu bewerten. Nach deutscher Rechtsprechung sollen jedoch die Abweichungen von den Durchschnittswerten nicht mehr als 30-35 Prozent betragen.

Ein Treuhänder (Treunehmer) ist eine natürliche oder juristische Person, die auf Basis eines Treuhandvertrages oder aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung die Interessen einer anderen natürlichen oder juristischen Person (Treugeber) wahrnimmt.

Der Treuhänder muss absolut vertrauenswürdig sein und uneigennützig („zu treuen Händen“) handeln. Er darf die ihm übertragenen Rechte also ausschließlich für den vertraglich bzw. gesetzlich festgelegten Auftrag nutzen. Für den Gegenstand dieses festgelegten Auftrags ist der Treuhänder ausgewiesener Experte. 

Das Sachwertverfahren ist eine Ermittlung des Sachwertes einer Immobilie (§§ 21-23 Immobilienwertermittlungsverordnung), welches vom Eigentümer eingeleitet werden kann. Das Verfahren kommt zum Einsatz, wenn der tatsächliche Sachwert beim Kauf, nach dem Kauf oder zwecks einer Zwangsversteigerung ermittelt werden soll und aufgrund von besonderen Verkaufsbedingungen kein Vergleichswertverfahren anhand vergleichbarer Immobilien herangezogen werden kann um den Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen.

Das Sachwertverfahren orientiert sich bei der Ermittlung des Verkehrswertes an den Herstellungskosten. Die Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie im Sachwertverfahren erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst werden der Bodenwert und der Wert der baulichen und sonstigen Anlagen der Immobilie zusammengerechnet. Die Summe wird schließlich mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert und gegebenenfalls besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zum Wert hinzugerechnet bzw. von diesem abgezogen.

Der Bodenwert (§ 16 ImmoWertV) wird regelmäßig im Vergleichswertverfahren berechnet und gibt Auskunft über den Wert des Grundstückes im unbebauten Zustand. Der Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird dagegen zunächst nach den gewöhnlichen Herstellungskosten (§ 22 ImmoWertV) berechnet. Dafür werden je nach Bauart und -substanz Mittelwerte pro Flächeneinheit ermittelt, die mit der Gebäudegrundfläche multipliziert werden. Von den Regelherstellungskosten wird schließlich die Alterswertminderung (§ 23 ImmoWertV) abgezogen. Diese Minderung hängt von der Restnutzungsdauer im Verhältnis zur Gesamtnutzungsdauer ab. § 23 ImmoWertV geht dabei regelmäßig von einer linearen Wertminderung aus. Das Ergebnis aus der Addition von Bodenwert und Gebäudesachwert (vorläufiger Sachwert) wird im vorletzten Schritt mit dem Marktanpassungsfaktor (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) multipliziert. Dieser soll eine Orientierung des Sachwerts am Markt und dadurch ein aussagekräftiges Ergebnis gewährleisten. Nichtsdestotrotz gilt nur der bedingte Einfluss des Marktgeschehens auf den Wert als einer der größten Nachteile des Sachwertverfahrens. Das gewonnene Ergebnis wird schließlich an eventuelle besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale angepasst (§ 8 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV).

Die Risiko-Ertrags-Verhältnis, auch Rendite-Risiko Ratio genannt, beschreibt den Zielkonflikt zwischen dem Risiko und dem Ertrag einer Anlage auf dem Kapitalmarkt.

Mit seiner Investition erwartet ein Anleger, einen bestimmten Ertrag, die sogenannte Rendite, zu erwirtschaften. Der Erwartungswert wird durch Vergangenheitswerten der Rendite berechnet, in vereinfachter Form ergibt sich dieser aus dem Durchschnitt aller Rendite aus der Vergangenheit. Wie hoch die Rendite aber tatsächlich ausfällt, ist dem Investor zum Zeitpunkt seiner Investition nicht bekannt. Dadurch entsteht das Risiko, dass der erwartete Ertrag nicht erzielt wird und es stattdessen zu Abweichungen kommt. Diese können sowohl positiv als auch negativ ausfallen, wobei vor allem Letztere ein Risiko darstellen. Das Ziel ist es deshalb, den Zielkonflikt vor einer Investitionsentscheidung genau zu analysieren und das optimale Verhältnis zwischen Risiko und Ertrag zu bestimmen.

Investiert ein Anleger beispielsweise in eine Immobilie, muss er zwischen der Sicherheit und Rentabilität seiner Anlage abwägen. In der Regel gilt: Je höher die Sicherheit ist, desto geringer sind die Rendite. Auf der anderen Seite bedeutet eine höhere Rendite ein höheres Risiko. Neben dem Erwartungswert der Rendite muss hier die Standardabweichung, die sich aus Beobachtungen der Abweichungen aus der Vergangenheit ergibt, einbezogen werden. Dieser Wert, Volatilität genannt, zeigt an, wie hoch die Wertschwankungen sind. Mit einer steigenden Volatilität ist ein höheres Risiko verbunden, dass der Erwartungswert nicht erreicht wird. Eine Volatilität mit einem Nullwert dagegen zeigt eine risikolose Anlage an. Zusammengefasst kann gesagt werden, dass die Anlage umso aussichtsreicher, aber im selben Maß auch umso riskanter ist, je höher die Volatilität ist. Eine weitere Orientierungshilfe bietet die Kenngröße Sharpe Ratio. Diese misst die Überrendite pro Risikoeinheit, also die Rendite im Vergleich zu einer risikolosen Anlage. Je höher die Sharpe Ratio ist, desto höhere Renditen sind zu erwarten.

Partiarisches Darlehen, das auch Beteiligungsdarlehen genannt wird, ist ein Darlehen, bei dem natürliche oder juristische Personen ein Unternehmen finanzieren. Der Gläubiger erhält dabei jedoch keine Zinsen für seine Finanzierung, sondern beteiligt sich am Umsatz bzw. Gewinn („partiarisch“ = gewinnabhängig). Partiarisches Darlehen, das auch Beteiligungsdarlehen genannt wird, ist ein Darlehen, bei dem natürliche oder juristische Personen ein Unternehmen finanzieren. Der Gläubiger erhält dabei jedoch keine Zinsen für seine Finanzierung, sondern beteiligt sich am Umsatz bzw. Gewinn („partiarisch“ = gewinnabhängig).

Somit bildet der erzielte Umsatz oder Gewinn die Grundlage für die Zahlung. Dieses Vorgehen ist der stillen Gesellschaft ähnlich, unterscheidet sich jedoch in einzelnen Punkten. Handelt es sich um ein partiarisches Darlehen, liegt kein gemeinsamer Zweck vor. Der Darlehensgeber verfügt nicht über ein Mitspracherecht im Unternehmen und er trägt kein Unternehmerrisiko, da er mögliche Verluste nicht mittragen muss.

Ein partiarisches Darlehen ist vor allem für Unternehmen interessant, die keine ausreichende Bonität für einen Bankkredit verfügen, da das Darlehen auch ohne Bank durchgeführt werden kann. Ein weiterer Vorteil für Kreditnehmer ist die Möglichkeit, die Gewinnbeteiligung als Betriebsausgabe in der Steuerklärung angeben zu können. Doch nicht nur Kreditnehmer, sondern auch Kreditgeber profitieren von einem partiarischen Darlehen. Sie erzielen meist eine höhere Verzinsung als bei anderen Geldanlagen und haben keine Verlustbeteiligung. Nachteilig kann jedoch das höhere Risiko für Kreditgeber werden im Vergleich zu anderen Geldanlagen. Zudem erzielen diese bei Verlusten keine Zinseinnahmen. Für Kreditnehmer steigt die Höhe der Zinsen mit der Höhe des erzielten Umsatzes. Der Kreditgeber erzielt mit einem partiarischen Darlehen Einkünfte aus Kapitalvermögen, die erzielten Einkünfte sind also steuerpflichtig.

Mit einem Nachrangdarlehen geht ein Rangrücktritt einher. Dabei wird der Kreditgeber im Falle einer Insolvenz des Unternehmens, erst berücksichtigt, wenn alle anderen Gläubiger, zum Beispiel Banken, ihre Zahlungen erhalten haben. Ist die Rede von einem qualifizierten Nachrang, erhält der Kreditgeber keine Rückzahlungen, wenn diese zur Insolvenz führen beziehungsweise ein Insolvenzrisiko mit sich bringen würden. Nachrangdarlehen gewähren meist keine Mitgliedschaftsrechte in Gesellschafterversammlungen. Dazu zählen zum Beispiel Stimmrecht, Rederecht und Anfechtungsrecht. Wird ein partiarisches Darlehen ohne Nachrangregelung öffentlich angeboten, handelt es sich um ein Einlagengeschäft, das eine schriftliche Einwilligung der Finanzaufsichtsbehörde bedarf. Andernfalls drohen hohe Geldbußen oder gar eine Betriebseinstellungsverfügung. Wer ein partiarisches Darlehen zur Verfügung stellt, sollte sich also in jedem Fall zu aktuellen Rechten und Pflichten beraten lassen.

Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um Investmentfonds. Anleger investieren dabei in Immobilien und Grundstücke. Besonders Kleinanleger, die nicht in eine eigene Immobilie investieren können, profitieren von offenen Immobilienfonds.

Dabei werden kleinere Beträge mehrerer Investoren zusammengetragen, um mehrere Immobilien und Grundstücke zu kaufen. Dabei handelt es sich meist um Gewerbeimmobilien, wie Büroobjekte, aber teilweise auch um Wohngebäude. Anschließend ergibt sich aus der Vermietung und einem späteren Verkauf der Objekte eine höhere Rendite für die Investoren. Nach Abzug von Zinsleistungen, der Absetzung von Abnutzung (steuerrechtliche Wertminderung von Anlagevermögen) sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten werden erzielte Beiträge, meist einmal jährlich, an die Investoren ausgezahlt. Ein offener Immobilienfonds muss dabei mindestens zehn unterschiedliche Immobilien besitzen.

Wie alle Geldanlagen bringen auch offene Immobilienfonds unterschiedliche Vor- und Nachteile mit sich. So bergen offene Investmentfonds geringere Risiken als andere Anlageformen und bieten auf lange Sicht dennoch lohnende Rendite. Im europäischen Bereich können Investoren von etwa fünf Prozent jährlicher Rendite ausgehen, die nur teils versteuert werden müssen. Weltweit können sie mit sechs bis sieben Prozent rechnen. Des Weiteren können mit offenen Immobilienfonds auch mit kleinen Beiträgen Anteile an großen Immobilien erzielt werden. Als nachteilig zeigt sich, dass Anleger ihre Anteile nicht kurzfristig verkaufen können, sondern eine Haltefrist von mindestens zwei Jahren einhalten müssen. Darüber hinaus sind die Kauf- und Verwaltungskosten entsprechend hoch, sodass ein offener Investmentfonds lediglich eine langfristige Investition sein sollte. Weiterhin können Liquiditätsprobleme auftreten, wenn mehrere Anleger gleichzeitig aus dem Fonds aussteigen möchten. Der Verkauf der Anteile kann dann ausgesetzt werden, wobei Anleger auf ihr Geld warten müssen.

Die Operating Expense Ratio (Betriebskostenquote) wird häufig bei der Immobilienanalyse verwendet und gibt an, wie wirtschaftlich ein Projekt oder Objekt ist.

Dabei gilt: Je geringer die Betriebskosten in Relation zu den Einnahmen sind, desto profitabler ist eine Immobilie oder ein Projekt. Zur Berechnung der OER werden die Kosten für den Betrieb eines Objekts im Vergleich zu dessen Einnahmen gesetzt. Immobilieninvestoren können z.B. mit Hilfe der OER die Wirtschaftlichkeit verschiedener Objekte miteinander vergleichen.

Berechnung der OER

Die Operating Expense Ratio entspricht den Betriebskosten eines Unternehmens oder Objekts geteilt durch seine Einnahmen: 

OER = Betriebsausgaben / Einnahmen

Beispiel: OER einer Immobilie

Eine Immobilie erzielt 100.000 Euro Mieteinnahmen monatlich. Die Betriebsausgaben (Wartung, Versicherung, Verwaltung…) betragen 35.000 Euro pro Monat. Folglich ergibt sich: 

OER= 35.000 Euro / 100.000 Euro=  35%

Die Berechnung der OER über einen längeren Zeitraum hinweg stellt die Entwicklung der Betriebskosten eines Objekts zu dar. Wenn die Kosten einer Immobilie jährlich stärker als deren Einnahme steigen, so erhöht sich auch die OER konsekutiv und die Profitabilität des Objekts sinkt.

Im Gegensatz dazu bedeutet eine niedrige OER in der Regel, dass die Immobilie effizient verwaltet wird und für Investoren profitabel ist. Wenn das Projekt oder die Immobilie skalierbar ist, könnte der Eigentümer z.B. die Miete für jede Einheit erhöhen ohne die Betriebskosten erheblich zu steigern.

Die Objektgesellschaft, auch Special Purpose Vehicle (SPV) genannt, ist eine spezifische Gesellschaft, die für das Erreichen eines klar definierten Ziels gegründet wird.

Als solche wird die Gesellschaft zur Erreichung eines eng festgelegten Zwecks, beispielsweise für eine strukturierte Finanzierung, gegründet. Sobald die Gesellschaft ihr vordefiniertes Ziel erreicht hat, wird sie wieder aufgelöst.

Solche Objektgesellschaften sind eigenständige Rechtssubjekte, die juristisch belangt werden können. Oft werden diese durch ein Unternehmen gegründet (Initiator) und beabsichtigen ein fest definiertes Ziel. In der Regel ist es jeder Gesellschaftsform möglich, Grundeigentum zu erwerben. Für Fälle wie beispielsweise Projektentwicklungen oder Fonds-Strukturen hat sich jedoch das Halten einzelner Immobilien in einer Objektgesellschaft durchgesetzt, da auf diese Weise Haftungsrisiken reduziert werden können.

Darauf beruht der Vorteil, denn die Motivation der Objektgesellschaft ist, das Risiko, welches mit dem definierten Ziel einher geht auszulagern und dadurch isoliert betrachten zu können. Grundsätzlich muss eine Distanz zwischen dem Mutterunternehmen und dem Special Purpose Vehicle vorliegen, sodass Risiken eingegrenzt werden und sich die gegründete Gesellschaft zudem nicht als Tochtergesellschaft eingliedert. Die Gründung einer Zweckgesellschaft basiert meist auf der Rechtsform der GmbH oder einer UG. Jedoch enthält diese keine weiteren Arbeitnehmer, sondern einen Gründer bzw. Initiator, der sein Eigenkapital zur Verfügung stellt und dadurch die Mehrheit der Stimmrechte und das Recht zur Geschäftsführung erhält. Als Geschäftsführer einer Gesellschaft verfügt dieser allerdings nicht über geschäftspolitische und strategische Entscheidungsbefugnisse am initiierenden Unternehmen.

Ein Special Purpose Vehicle besteht aus einem Initiator, Investor und dem Special Purpose Vehicle selbst. Der Initiator überträgt der Zweckgesellschaft Vermögenswerte und diese wiederum trägt die Risiken. Hinzu kommt, dass der Initiator aufgrund seiner Stimmrechte nicht dazu verpflichtet ist, die Objektgesellschaft zu konsolidieren. Für ein Unternehmen bedeutet der Einsatz einer Zweckgesellschaft, dass Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten auf eine Gesellschaft ausgegliedert werden, ohne, dass der Konzernabschluss einbezogen wird. Die Ausgliederung von Verbindlichkeiten kann missbräuchlich angewandt werden. Besonders zu Zeiten der Weltfinanzkrise ab 2007 haben einige Unternehmen durch die Bildung von Zweckgesellschaften ihre Bilanzen gekürzt und so die Jahresabschlüsse bereinigt.

Im Immobilienwesen dient eine Objektgesellschaft als wirtschaftlicher und rechtlicher Eigentümer und Vermieter eines Leasing-Objektes. Der Geschäftszweck der Objektgesellschaft richtet sich auf ein einziges Objekt, darunter auch dessen Errichtung beziehungsweise der Erwerb, die Finanzierung, die Vermietung oder die Verwertung des Objektes, weshalb sie auch als Einzelobjektgesellschaft (Single Purpose Entity) bezeichnet wird. Die Gesellschafter sind in der Regel der Initiator und ein Finanzinstitut. Im Gegensatz zum Finanzinstitut verfügt der Initiator normalerweise nur über einen Stimmanteil von etwa 5 %. Die Mehrheit der Stimmen liegt demnach beim Finanzinstitut. Die überwiegenden Anteile des Ergebnisses, die überwiegenden Chancen und Risiken, die sich aus der Objektgesellschaft ergeben, stehen dennoch dem Initiator zu, zu dessen Gunsten die Gesellschaft gegründet wurde. Das Verhältnis aus Kapitalbeteiligung und Stimmrecht ist folglich asymmetrisch. Als Vorstand oder Geschäftsführer fungiert meist ein Treuhänder, dessen Berechtigungen stark begrenzt sind und nur mit Einverständnis des Initiators geändert werden können.

Allgemein bezeichnen Zinsen den Geldbetrag, den Schuldner für ihr Geliehenes innerhalb eines festgelegten Zeitraumes mit einem prozentualen Zinssatz zurückzahlen müssen. Die Höhe des Zinssatzes, dem sogenannten Leitzins, wird durch Zentralbanken festgelegt.

Für Europa ist die Europäische Zentralbank zuständig für den Leitzins. Mit diesem können Zentralbanken die Konditionen festlegen, für die Banken Geld bei ihnen leihen können. Darüber hinaus bestimmt der Ertrag die Rendite von Banken, die sie für ihre Anlagen bei einer Zentralbank erhalten. In wirtschaftlich schwachen Phasen, bedingt durch beispielsweise der Bankenrettung senken Zentralbanken die Leitzinsen, um die Wirtschaft durch günstige Investitionsmöglichkeiten, wie Kredite anzukurbeln. Die Bedeutung von Sachwerten, wie Immobilien und Konsumwünsche steigen demnach. Der geringe Zinseffekt führt darüber hinaus zur Risikosteigerung, um mehr Gewinn zu erzielen. Jedoch findet durch die hohe Investition kaum ein Vermögenszuwachs statt.

Bei Niedrigszinsphasen besteht die Gefahr, dass aufgrund der hohen Investitionen in Immobilien innerhalb eines kurzen Zeitraumes Immobilienblasen – eine Form von Spekulationsblasen – entstehen und platzen können. Während dieser Phase werden Immobilien von Spekulanten besonders hoch bewertet. Sobald eine Schwankung stattfindet und die Zinsen wieder steigen, können die Kosten hierfür nicht mehr gedeckt werden, sodass die Blase platzt und gegebenenfalls Insolvenz angemeldet werden muss. Kurz bevor die Blase platzt, erreicht der Immobilienwert ihren Höhepunkt. Anleger verlieren durch eine Spekulationsblase enorm viel Geld und verschulden sich daher günstig.

Unter dem Begriff der Neubauimmobilie werden solche Immobilienobjekte bezeichnet, die erst kürzlich fertiggestellt wurden. Jedoch können auch Projekte gemeint sein, die sich noch in der Bauphase befinden.

Im Steuerrecht wird ein Neubau einerseits durch den Zeitpunkt der Fertigstellung definiert, andererseits müssen alle Baumaßnahmen am Gebäude vor dem Einzug abgeschlossen sein. Dies spielt besonders für die Abschreibung der Immobilie eine wichtige Rolle, worin die Kosten der Immobilie aus steuertechnischen Gründen auf einen fest definierten Zeitraum aufgeteilt werden. Im Bauwesen hingegen wird jede Immobilie, die nach 1948 bezugsfertig geworden ist als Neubau bezeichnet. Dem entgegen stehen Immobilien, welche vor 1948 bezugsfertig waren, der Altbau. Diese lassen sich in der Regel durch besondere Baumerkmale unterscheiden wie beispielsweise die Deckenhöhe oder dem verwendeten Baumaterial. Ein ebenso verbreiteter Begriff wie die Neubauimmobilie ist im Immobiliensektor die Bestandsimmobilie. Im Gegensatz zum Neubau, welcher in der Regel erst kürzlich gebaut wurde, ist das Kennzeichen einer Bestandsimmobilie, dass sie vollständig errichtet ist und bereits genutzt wird.

Aufgrund ihrer unterschiedlichen Eigenschaften haben beide Arten Vor- und Nachteile. Eine Neubauimmobilie kann während der Planungsphase an die eigenen Wünsche angepasst werden, was bei bestehenden Objekten nur mit einem finanziell aufwendigen Eingriff möglich ist. Überdies können Neubauimmobilien langfristig gesehen günstiger sein, denn: Einerseits sind sie durch die Verwendung modernster Baustoffe und Anlagen energiesparend, andererseits ist in den nächsten Jahren mit keinen Investitionskosten in Sanierung und Modernisierung zu rechnen. Ein entscheidender Vorteil von Bestandsimmobilien kann sein, dass diese einen speziellen Charme haben, welchen man mit Neubauimmobilien nicht nachahmen kann. Zusätzlich ist bei Neubauimmobilien zu beachten, dass die Bauherren aufgrund einer Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ein Recht auf Nachbesserung von Baumängeln verfügen. Dabei beginnt die Frist mit der Bauabnahme und gilt nur für solche Mängel, die eindeutig auf die Bauausführung zurückzuführen sind.

Der Begriff Miete bezeichnet allgemein die auf einen Zeitraum beschränkte Gewährung des Gebrauchsrechts an einer Sache, für die ein Entgelt anfällt. Dabei hat der Vermieter die Pflicht, dem Mieter den Gebrauch des Mietgegenstands zu gewähren, während der Mieter dafür eine Mietzahlung leisten muss. In Deutschland beschäftigen sich die §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs mit dieser Thematik und bilden zusammen das sogenannte Mietrecht. Grundsätzlich können verschiedene bewegliche oder unbewegliche Dinge Gegenstand eines Mietvertrags sein. In der Wirtschaftspraxis hat jedoch die Vermietung von Immobilien – und hier vor allem von solchen, die als Wohnung dienen – die größte Bedeutung.

Welche Arten von Mietverträgen gibt es? 

Die Rechte und Pflichten des Vermieters und Mieters werden in der Regel im Rahmen eines Mietvertrags geregelt. Dieser schuldrechtliche Vertrag ist bei der Vermietung von Wohnimmobilien besonders wichtig und enthält diverse Information wie Angaben zur Grundmiete oder der Umlagerung von Betriebskosten. Dabei lassen sich verschiedene Grundformen von Mietverträgen unterscheiden. Am bedeutendsten ist hierbei der unbefristete Mietvertrag, weil er in der Praxis am häufigsten anzutreffen ist. Hier schließen die Vertragsparteien den Mietvertrag grundsätzlich für eine unbestimmte Zeit ab. Beide können den Vertrag jedoch gemäß geltenden gesetzlichen Vorgaben kündigen, wobei allerdings nur der Vermieter einen durch das Gesetz anerkannten Kündigungsgrund anführen muss. Bei der zweiten Vertragsform, dem Zeitmietvertrag, bestimmen Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss bereits die Mietdauer. Vor diesem Zeitpunkt ist eine Kündigung – ausgenommen bei einer fristlosen Kündigung – unmöglich. Eine Sonderform stellt in diesem Zusammenhang die Befristung des Zeitmietvertrags auf die Lebensdauer des Mieters dar. Sowohl ein Staffel- als auch ein Indexmietvertrag erhält nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch Angaben zur Mietanpassung. Während diese beim Staffelmietvertrag fixiert ist, hängt sie beim Indexmietvertrag von der Entwicklung eines Indizes – in der Regel der durch das Statistische Bundesamt erhobene Preisindex für Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland – ab. Zudem existieren noch Untermietverträge, bei denen der Mieter einen Teil der gemieteten Sache selbst weiter vermieten kann.

Was ist der Unterschied zwischen Miete, Leihe und Pacht? 

Die Begriffe Miete, Leihe und Pacht werden fälschlicherweise oft synonym oder falsch verwendet. Dabei sind die Unterschiede klar definiert. Miete und Leihe unterschieden sich primär darin, dass die Miete immer entgeltlich erfolgt, während es sich bei der Leihe im juristischen Sprachgebrauch stets um eine unentgeltliche Überlassung handelt. Anders ist es bei der Pacht, denn auch diese beinhaltet wie die Miete einen Bestandvertrag Entgelt. Der Unterschied ist bei der Gebrauchsabsicht zu finden. Während bei der Miete der Vermieter nur den Gebrauch der Sache gewährt, ist bei der Pacht auch die sogenannte Fruchtziehung Vertragsbestandteil. Das müssen nicht nur die Früchte eines Feldes, sondern können beispielsweise auch die Einkünfte aus einer verpachteten Gastwirtschaft sein.

Welche Vorteile bietet die Miete im Bereich Wohnimmobilien? 

Der Mieter einer Wohnimmobilie erhält – ohne eine große Einmalzahlung wie bei einem Immobilienkauf leisten zu müssen – das Recht, diese zu nutzen. Der Mieter benötigt dadurch kein großes Startkapital und kann sich angepasst an sein monatliches Budget eine passende Immobilie mieten. Möchte er umziehen, muss er sich nicht um den Verkauf kümmern, sondern kündigt einfach den Mietvertrag. Dadurch bewahrt er sich zusätzlich seine Flexibilität und bindet sich weder an eine Wohnung noch an einen festen Ort. Als Mieter genießt man zusätzlich den Schutz vor enormen Mietpreissteigungen. Durch eine ungerechtfertigte Mieterhöhung schützt ihn die Mietpreisbremse, welche am 1. Juni 2015 eingeführt. Der Vermieter im Gegenzug profitiert durch seine Geldanlage in die Immobilie und erhält für die vermietete Wohnimmobilie regelmäßige Mietzahlungen. Ebefalls steht dieser als fortlaufender Besitzer der Immobilie vor potentiellen Gewinnen durch den Wertzuwachs und profitiert teilweise von steuerlichen Abzugsmöglichkeiten. Zwar hat er durch die Hausverwaltung einen gewissen Aufwand, kann dieses aber umgehen, indem er alternativ per Crowdfunding in eine vermietete Wohnimmobilie investiert.

Das Mezzanine-Kapital bezeichnet eine Finanzierungsform, welche aus dem wirtschaftlichen und rechtlichen Standpunkt eine Mischung aus dem Eigen- und Fremdkapital darstellt.

Oft wird diese Finanzierungsform für die Errichtung eines Gebäudes eingesetzt. Hierfür können Urheber einen Kredit bei der Bank anfordern und dadurch Fremdkapital für die Projektrealisierung nutzen. Maßgeblich für die Konditionen und den Umfang des Kredits ist dabei das aufgebrachte Eigenkapital. Für verbesserte Kreditkonditionen kommt die Mezzanine-Finanzierung häufig zum Einsatz, da Banken diese dem Eigenkapital zurechnen. Die Bank muss weniger Geld aufbringen und trägt somit weniger Risikoanteile, was positive Auswirkungen auf den Kredit hat.

Die Fremdkapitalcharakteristiken kommen beim Stimmrecht der Mezzanine-Kapitalgeber zum Vorschein. Für Anleger, also Geldgeber des Mezzanine-Kapitals, besteht kein oder nur ein geringes Mitspracherecht. Unternehmen treten mit dem Anspruch des Kapitals keine Stimmrechte ab, außer, wenn das Wachstum des wirtschaftlichen Eigenkapitals durch das Mezzanine-Kapital generiert wird. Dies trifft primär auf wachstumsstarke mittelständische Unternehmen zu. In solchen Fällen erhalten Geldgeber als neue Gesellschafter Stimmrechte und wirken somit – bei Erfolg des Unternehmens – an der wirtschaftlichen Entwicklung mit.

Im Gegensatz zum Eigenkapital sind Unternehmer verpflichtet, das Mezzanine-Kapital sowie das Bankdarlehen nach Fertigstellung oder Verkauf an die Anleger zurückzuzahlen. Zudem besteht eine Rangrücktrittsvereinbarung, sodass der Mezzanine-Kapitalgeber bei Insolvenz des Unternehmens nach den normalen Gläubigern aber vor den Eigenkapitalgebern berücksichtigt wird. Dadurch trägt das Mezzanine-Kapital ein höheres Risiko als Bankkredite, weshalb höhere Zinsen als Risikoprämie gefordert werden. Neben Immobilien wird die Mischform unter anderem auch für die Einführung von neuen Produkten und Dienstleistungen oder Entwicklungskosten angewendet.

Mit der Vergütung für die Bereitstellung von Mezzanine-Kapital verringert sich die steuerliche Bemessungsgrenze der Körperschaftssteuer bzw. Einkommenssteuer. Vorteile des Mezzanine-Kapitals in Form von beispielsweise partiarischen Darlehen, Genussrechten, stille Beteiligung oder Hybridanleihe sind zudem die überschaubare Laufzeit der Rückzahlung, flexible Kündigungsmöglichkeiten und keine sonstigen Gebühren für die Geldgeber.

Der Leitzins, den die jeweilige Zentralbank eines Landes festlegt, bestimmt den Zinssatz, zu dem sich Banken Geld bei ihr leihen.

Für Länder der Euro-Zone wird der Leitzins von der EZB, der Europäischen Zentralbank, festgelegt. Zuständiges Organ der EZB ist dabei der EZB-Rat, der über Zeitpunkt, Erhöhung oder Senkung sowie Ausmaß des Leitzinses entscheidet.

Der Leitzins gilt als zentrales Steuerelement der Geldpolitik, da er die Geldmenge, die in der Volkswirtschaft im Umlauf ist, aktiv steuert. So wirkt sich ein steigender Leitzins kontraktiv auf die Volkswirtschaft aus, da den Märkten Liquidität entzogen wird. Ein sinkender Leitzins hingegen wirkt sich expansiv auf die Volkswirtschaft aus, da den jeweiligen Geschäftsbanken Liquidität von der EZB zur Verfügung gestellt wird, die an die reale Wirtschaft weitergereicht werden soll. Im Umkehrschluss wird mehr Geld in den Umlauf gebracht. Die Zentralbanken haben mit der Anpassung des Leitzinses die Möglichkeit, die Wirtschaft in eine direkte Richtung zu lenken und so Preisstabilität zu gewährleisten und die Inflation zu steuern.

Obwohl im allgemeinen Sprachgebrauch von einem Zinssatz die Rede ist, handelt es sich um drei Zinssätze, die auf den Geldkreislauf einwirken. Dazu zählen der Refinanzierungszins, der als eigentlicher Leitzins benannt wird, der Spitzenrefinanzierungssatz sowie der Einlagensatz. Der Leitzins spielt sowohl für die Wirtschaft als auch für den einzelnen Verbraucher eine zentrale Rolle. So beeinflusst die Höhe des Leitzinses unter anderem Arbeitsmarktdaten, Außenhandelsbilanzen sowie Konjunkturerwartungen. Zudem wirkt sie sich auf die Zinshöhe von Krediten aus, die Banken ihren Kunden anbieten. Sinkt der Leitzins, sinken auch die Zinsen für Kredite. Was für Kreditnehmer erfreulich ist, kann für Anleger zum Nachteil werden, da diese niedrigere Erträge für ihre Geldanlagen erzielen. Seit 2016 liegt der Leitzins der EZB unverändert bei null Prozent.

Liquidität bedeutet in der Finanzwelt die Möglichkeit, ein Wirtschaftsgut im Markt in einer kurzen Zeitspanne gegen ein anderes zu tauschen. Wichtigster Faktor sind dabei die flüssigen Mittel, das heißt jene Geldmittel, die zur sofortigen Zahlung bereitstehen.

Im Allgemeinen versteht man unter liquide Mittel in erster Linie Bargeld, Bankguthaben und Schecks, nicht aber Immobilien. Dieser Grundgedanke, nämlich, dass Immobilienbesitz keine Liquidität gewährleistet, rührt aus folgenden Überlegungen: Wer eine Immobilie besitzt, ist normalerweise viele Jahre an diese Investition gebunden. Hinzu kommt, dass zumeist sehr viel Geld im Immobilienbesitz investiert ist. Eine Immobilie ist in der Regel nicht sofort veräußerbar und ist somit nicht jederzeit in ein anderes Wirtschaftsgut wie Geld umwandelbar. Viele potenzielle Anleger sehen daher lieber von Investitionen in Immobilien ab.

Dennoch weisen Immobilieninvestments auch einige Vorteile gegenüber anderen Anlageformen auf, weshalb eine Anlage in Immobilien doch in Erwägung gezogen werden sollte. Immobilien gelten zum einen als sehr wertstabil, sodass in einer relativ geringen Zeitspanne eine sehr hohe Wertsteigerung erzielt werden kann. Eine Immobilie kann außerdem sogar in Krisenzeiten beliehen bzw. verpfändet werden, sodass auf diesem Wege sehr wohl sehr kurzfristig an Bargeld, und somit liquide Mittel, gelangt werden kann. Zudem kann eine Immobilie immer auch kurzfristig – wenn auch mit kleinen Verlusten – veräußert werden. Dabei ist zu beachten, dass bei kurzfristiger Veräußerung anderer Anlageformen ebenfalls mit Verlusten zu rechnen ist. Die allgemeine Haltung, dass Immobilien keine Liquidität verschaffen, sollte vor diesem Hintergrund überdacht werden.

Erwerbsnebenkosten sind diejenigen Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie hinzukommen. Bei einer Summe der Kosten von bis 15 % des Kaufpreises sollten diese in der Berechnung nicht vernachlässigt werden.

Grundsätzlich setzen sich Erwerbsnebenkosten aus der Grunderwerbssteuer, den Notar- und Grundbuchgebühren sowie einer gegebenenfalls zu entrichtenden Makler-Courtage zusammen. Der Grunderwerbssteuersatz ist in Deutschland nicht einheitlich und schwankt von Bundesland zu Bundesland in dem Bereich 3,5 – 6,5 %. Die absolute Höhe dieser Steuer hängt also von der Bemessungsgrundlage, also dem Wert der Immobilie, ab. Als nächstes schlagen die Notar- und Grundbuchgebühren zu Buche. Da Kaufverträge in Deutschland notariell beurkundet werden müssen und ein entsprechender Eintrag beim Grundbuch- und Finanzamt vermerkt werden muss, ist die Beauftragung eines Notars unumgänglich. Die Kosten hierfür belaufen sich auf etwa 2 % des Kaufpreises. Wird zudem ein Makler beauftragt, fallen hierfür logischerweise zusätzliche Kosten an. Die Makler-Courtage ist gesetzlich nicht reglementiert und hängt von der Region, der Immobilie selbst und der aktuellen Marktlage ab. Grundsätzlich kann hier aber mit einer Höhe von 3,5 – 8 % gerechnet werden.

Neben diesen Hauptbestandteilen können auch noch Fahrt- und Reisekosten für Abnahme-, Beratungs- und Besichtigungstermine anfallen. Auch die Konsultation bzw. Beauftragung von Sachverständigen verursacht Kosten. Solche Sachverständiger prüfen zum Beispiel die Immobilie auf Herz und Nieren oder begleiten Bau- und Sanierungsmaßnahmen. Meist wird hier stundenweise abgerechnet, aber es kann auch ein Pauschalpreis vereinbart werden. 

Der Kapitalwert, auch Net Present Value (NPV) genannt, ist eine wichtige Kennzahl für Investoren. Denn er verrät, ob sich ein Projekt als wirtschaftlich erweist und sich eine Investition – z.B. in Maschinen, Immobilien, Wertpapiere, Projekte oder Unternehmen – auch wirklich lohnt.

Ist der ermittelte Kapitalwert

• positiv (> 0), ist die Investition vorteilhaft
• gleich 0, so erzielt die Investition zumindest die geforderte Mindestrendite ("lohnt sich gerade noch");
• negativ (< 0), ist die Investition unvorteilhaft

Die Berechnung des Kapitalwerts

Zur Berechnung des NPV wird das zu Beginn der Investition eingesetzte Kapital mit den abgezinsten Ein- und Auszahlungen der Laufzeit addiert. Einzahlungen sind beispielsweise Erträge aus Mieteinnahmen, dem Verkauf der Produkte oder Dienstleistungen oder Restwerte von Maschinen und Anlagen. Auszahlungen entstehen durch Kosten für Material, Dienstleistungen oder Personal. Ein- und Auszahlungen müssen für den gesamten Zeitraum der Investition jährlich berechnet werden.

Die Kapitalwertmethode arbeitet zudem mit einem Kalkulationszinssatz, der die beste verfügbare Alternativinvestition abbildet. Die Anfangsinvestition, das zu Beginn investierte Kapital, sowie die in den Folgejahren abgezinsten Einzahlungen und Auszahlungen werden summiert. Das Ergebnis ist der Kapitalwert.

Beispiel: Immobilieninvestition

Angenommen, ein Investor denkt darüber nach, eine Immobilie für 100.000 Euro zu kaufen. Er möchte diese bereits nach zwei Jahren verkaufen und kalkuliert mit einem Verkaufspreis von 110.000 Euro. Für Festgeld bei seiner Hausbank könnte der Investor alternativ 5 % Zinsen (Kalkulationszinssatz) pro Jahr erhalten. 

Der Barwert beträgt: 110.000 Euro / 1.052 = 99.773 Euro. Zieht man hiervon die Investitionsauszahlung in Höhe von 100.000 Euro ab, ergibt sich ein negativer Betrag (der Kapitalwert) in Höhe von -227 Euro. 

Folglich würde sich diese Investition aufgrund des hohen Kalkulationszinssatzes nicht lohnen. Wohl aber, wenn die Bank-Zinsen nur realistischere 2% betragen würden.

Vorteile und Nachteile der Kaptialwertmethode

Pro:

• Berücksichtigt die Zahlungsströme während der gesamten Investitionsdauer 
• Anwendbar bei unterschiedlichen Investitionsprojekten (Immobilien, Unternehmensbeteiligungen etc.)

Kontra:

• Schwierige Prognose der Zahlungsströme (Datenunsicherheit) 
• Annahme eines vollkommenen Kapitalmarktes als Basis der Berechnung, insbesondere die Gleichsetzung von Soll- und Habenzinssatz
• Steuerliche Regelungen werden nicht erfasst

Die Internal Rate of Return (auch: interner Zinsfuß oder IRR) ist eine Möglichkeit der Renditeberechnung für Kapitalanlagen. Mit der IRR wird die mittlere jährliche Rendite bei Investitionen oder Kapitalanlagen berechnet, die unregelmäßige und schwankende Erträge liefern. 

Die Internal Rate of Return kann deshalb die tatsächliche Rendite einer Anlage über einen oft mehrjährigen Betrachtungszeitraum besser beschreiben, als die “normale” Renditeberechnung.

Auf Grundlage dieser IRR-Kalkulation kann ein Unternehmen oder ein Investor verschiedene Kapitalanlagen hinsichtlich ihrer Rentabilität miteinander vergleichen. Der interne Zinsfuß ist der Zinssatz, zu dem der Barwert aller positiven und negativen Cashflows eines Projekts oder einer Investition gleich null ist. 

Ein Investment ist vorteilhaft, wenn der interne Zinsfuß über der Verzinsung einer Alternativinvestition oder über den Kosten der Finanzierung des Projektes liegt. Das IRR-Verfahren wird zur Rentabilitätsberechnung von u.a. Fondssparplänen, Ratenkrediten und bei Immobilieninvestitionen angewendet.

Die Berechnung der IRR

Die Berechnung des IRR basiert auf der gleichen Formel, wie der Kapitalwert (NPV): 

NPV = CF1 / (1 + r) + CF2 / (1 + r)2 + … + CFn / (1 + r)n – C0

Dabei gilt:

• NPV= Nettobarwert
• CFt = Cash Flows aus dem Projekt in den Jahren 1 bis n (t = Jahre 1 bis n)
• r = Kapitalkosten
• C0 = Anfänglich benötigte Investition zur Realisierung des Projekts

Aufgrund der Komplexität der Formel kann diese jedoch nicht analytisch, sondern nur durch Annäherung (Versuch und Irrtum) gelöst werden bis das Endergebnis bei Null liegt. Deshalb wird die IRR in der Praxis meist über Kalkulationsprogramme berechnet.

Vorteile und Nachteile der IRR

Pro:

• Geeignet um Kapitalanlagen zu beurteilen, die unregelmäßige und veränderliche Erträge abwerfen
• Ermöglicht Vergleich mit alternativen Anlagemöglichkeiten

Kontra:

• Die IRR-Berechnung geht davon aus, dass die kurz- und langfristigen Zinssätze identisch sind. Diese Annahme trifft in der Realität selten zu
• Die Methode ist nicht dafür eignet, mehrere Investitionsprojekte unterschiedlicher Höhe, Dauer und Investitionszeitpunkte miteinander zu vergleichen

Bei einer Inflation gilt, dass Geld an Wert verliert und Produkte sowie Dienstleistungen wiederum teurer werden. Um sein Kapital vor der Inflation zu schützen, muss dem Wertverlust von Geld entgegengewirkt werden. Demnach muss Geld in feste Werte, wie beispielsweise Gold oder Immobilien investiert werden. Gold und Immobilien als Sachwerte sind relativ wertbeständig und heben sich dadurch verstärkt von der Inflation ab. Der wesentliche Unterschied beider Anlagen liegt darin, dass Gold keine laufenden Einnahmen einbringt, Immobilien hingegen schon.

Der Schutz ist bereits erreicht, sobald die Wertentwicklung von Immobilien nicht höher als die Inflationsrate liegt. Zum Beispiel: Bei 2% Inflation und 2% Preissteigerung hebt sich der Wertverlust auf. Die überschüssigen Mieteinnahmen kommen bei vermieteten Immobilien oben drauf. Eine selbst genutzte Immobilie hingegen bietet einen guten Inflationsschutz, weil die eigenen, laufenden Kosten niedrig sind. Zudem besteht kein Risiko, dass ein Mieter die Miete nicht zahlt und unter Mieterschutz steht, sodass dieser nicht rausgeschmissen werden kann. Bei einer vermieteten Immobilie wiederum ist der Inflationsschutz nicht so stark ausgeprägt: Hier sind die Nebenkosten deutlich höher und steigen mit der Inflation an. Können diese Kosten jedoch mit dem Indexmietvertrag gedeckt werden, in dem die Miete variiert und sich an den Verbraucherpreisindex orientiert, profitiert der Eigentümer langfristig verstärkt. Dies ist jedoch nicht in jeder Region möglich. Hinzukommt, dass unter den Umständen mit einem Verlust von Mietern zu rechnen ist.

Der Standort einer Immobilie ist aus dem Grund wichtig, da dieser durch die stetig steigende Miete und Immobilienwerte hohen Inflationsschutz garantiert. Dies ist vor allem in Großstädten, wie Hamburg, München oder Frankfurt am Main der Fall. In ländlichen Gebieten, die einer starken Abwanderung unterliegen, können Immobilien dagegen an Wert verlieren. In einem solchen Fall schützt die Investition nicht vor Inflationsverlusten. Des Weiteren bieten neue Gebäude einen besseren Inflationsschutz als alte. Kosten von Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten sind bei einer Inflation wesentlich höher. Es ist also wichtig, den Immobilienmarkt in der angestrebten Gegend gut im Blick zu behalten.

Inflation bezeichnet eine Geldentwertung, also eine Verringerung der Kaufkraft des Geldes bzw. die anhaltende Erhöhung des Preisniveaus von Gütern und Dienstleistungen.

Die älteste und gängigste Theorie der Inflation ist die Quantitätstheorie. Diese besagt, dass das Preisniveau von der Geldmenge, der Umlaufgeschwindigkeit des Geldes und der realen Produktion abhängt. Werden nun Umlaufgeschwindigkeit und reale Produktion konstant gehalten, führt eine Erhöhung der Geldmenge zu einer Erhöhung des Preisniveaus und damit zu Inflation. Dieser Sachverhalt kann sich wie folgt vorgestellt werden: Eine erhöhte Geldmenge führt bei gleichbleibender realer Produktion zu einer Entwertung des Geldes, da im Prinzip dem zusätzlichen Geld kein Gegenwert gegenübersteht. Die Folge ist, dass das Preisniveau steigt und die Güter teurer werden bzw. mehr Geld kosten. Grundsätzlich wird zwischen leichter (bis 5 % Wertverlust), schwerer (ab 5 %) und Hyperinflation (ab 50 %) unterschieden. In Deutschland schwankt die Inflationsrate zwischen 0,3 % und 2,6 %.

Da Inflation eine Geldentwertung ist, ist die Höhe der Inflation für Investoren sehr wichtig. Dieser Sachverhalt soll durch folgendes Beispiel verdeutlicht werden: Die Inflationsrate beträgt 3 %. Die Zinsen auf ein gewöhnliches Konto bei einer Bank liegen bei 0,5 %. Aus der Sicht eines Investors, der sein Geld über Zeit vermehren will, ist es nicht sinnvoll, sein Geld auf dieses Konto zu überweisen und 0,5 % Zinsen zu kassieren. Denn de facto verringert sich die Kaufkraft seines Vermögens jedes Jahr um 3 % - 0,5 % = 2,5 %. Obwohl der Kontostand durch die Zinsen ansteigt, sorgt die größere Inflationsrate dafür, dass sich die Kaufkraft des Vermögens verringert. Für eine langfristige Investition und einer Steigerung der Kaufkraft des Vermögens, muss der Zins über der durchschnittlichen Inflationsrate liegen.

Die Immobilienprojektentwicklung umfasst die Konzeption, Planung und Durchführung von Immobilienprojekten. Vor allem bei größeren und komplexeren Projekten angewendet findet sie Anwendung, da bei solchen Bauprojekten die Gefahr besteht, dass sie in der geplanten Zeit nicht realisierbar sind.

Oftmals liegt das an den vielen beteiligten Akteuren eines solchen größeren Projektes, wie Behörden, Gutachter, Baufirmen, Bauträger und die Projektentwickler. Aus der Sicht eines Investors sollte also mit äußerster Vorsicht agiert werden. Außerdem müssen unvorhergesehene Ereignisse einkalkuliert werden, wie die gesamte volkswirtschaftliche Situation bei Fertigstellung des Objektes. Sie kann deutlich schlechter aussehen, als bei der Planung und Konzeptionierung ursprünglich angenommen. Das kann dazu führen, dass das geplante Objekt während des Bauprojektes nicht vermietet oder verkauft werden kann.

Problematisch wird es nun für den Investor, da der Gewinn weit geringer ausfallen wird oder im schlimmsten Fall ganz ausbleiben wird. Oftmals werden Immobilienprojekte auch über sog. Immobilienfonds – also Fremdkapital realisiert und es wird den Anteilseignern eine hohe Rendite versprochen. Sollte es aber zu den genannten Problemen kommen, kann der jeweilige Immobilienfond schlimmstenfalls geschlossen werden und das Geld der Anteilseigner verschwindet im fehlgeschlagenen Projekt.

Eine weitere Form der Immobilienprojektentwicklung ist die Crowd-Finanzierung. Hier werden geplante Immobilien über meist kleine und mittlere Crowdfunding Plattformen finanziert. Häufig werben diese Anbieter mit angeblicher hoher Professionalität, jedoch ist zum Beispiel das erste crowd-finanzierte Immobilienprojekt in Berlin schiefgelaufen. So sollten im Stadtteil Tempelhof Apartments errichtet werden – jedoch hat das beteiligte Unternehmen Insolvenz anmelden müssen. Das Mezzanine-Kapital als Finanzierungsform zwischen dem Eigen- und Fremdkapital bedeutet für Investoren keine Anteils- oder Mitbestimmungsrechte, sondern einen Anspruch auf Verzinsung. Dieses Kapital steht jedoch nur temporär zur Verfügung und muss zurückgezahlt werden. Zudem wird die Verzinsung vom Erfolg der Komponente abhängig gemacht und kann jedoch, auch ohne Banken erteilt werden. Darlehen werden bei Projekten erst dann von Banken veranlasst, sobald das Eigenkapital ca. 30 % beträgt, welches das Mezzanine-Kapital nicht betrifft.

Ein Immobilienmakler ist ein selbstständiger Gewerbetreibender, welcher Immobilien sowie Grundstücke verkauft und vermietet, wobei er dabei eine vermittelnde Rolle einnimmt.

Arten von Makler und Voraussetzungen für die Maklertätigkeit 

Grundsätzlich gibt es eine Unterscheidung in Handelsmakler und Zivilmakler. Erstgenannter befasst sich ausschließlich mit der Vermittlung von Verträgen über Gegenstände, welche im Handelsverkehr von Bedeutung sind. Geregelt ist das Handelsmaklerrecht in den §§ 93 – 104 HGB. Dahingegen widmen sich Zivilmakler Verträgen, deren Vertragsregelung im BGB zu ersehen ist. Dies sind unter anderem Kaufverträge über Immobilien und Mietverträge. Ihre Vorschriften finden sich in den §§ 652 – 655 BGB. Um ein Immobilienmakler im Sinne eines Zivilmaklers zu werden, ist in Deutschland eine Erlaubnis erforderlich. Um die Erlaubnis zu erhalten, muss die Person als zuverlässig erachtet werden. Im Klartext: Sie ist nicht einschlägig vorbestraft und besitzt geordnete Vermögensverhältnisse. Darüber hinaus muss gemäß § 34c Gewerbeordnung für die Maklertätigkeit ein Gewerbeantrag und ein Antrag auf Erlaubniserteilung eingereicht werden. Dem Antragsformular werden folgende Dokumente beigefügt:

• polizeiliches Führungszeugnis
• Gewerbezentralregisterauszug
• steuerliche Unbedenklichkeitserklärung
• Bescheinigung, dass weder ein Insolvenzverfahren läuft noch im Schuldnerverzeichnis ein Eintrag vorhanden ist

Der Beruf des Immobilienmaklers

Immobilienmakler arbeiten auf Provisionsbasis. Um einen Anspruch auf die Provision zu haben, ist ein Provisionsversprechen erforderlich. Dies ist gegeben, sofern der Makler seine Aufgabe im vollen Umfang erfüllt und es zum Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags kommt. Es muss demnach einen Ursachenzusammenhang zwischen der Vertragsentstehung und der Immobilienmaklertätigkeit geben. Bei einem Vermittlungsmakler kann es einen Provisionsanspruch sogar dann ergeben, wenn der unterzeichnete Vertrag vom ursprünglich anvisierten abweicht. Allerdings müssen sich dann die Abweichungen in den Vermittlungsbemühungen des Immobilienmaklers begründen. Da der Auftraggeber theoretisch den Maklerauftrag zu jeder Zeit widerrufen kann, streben Immobilienmakler für gewöhnlich einen Alleinauftrag an. Beachtenswert ist ferner, dass der Immobilienmakler derzeit in Deutschland bei Vermietungen nach dem Bestellerprinzip bezahlt wird. Im Bereich Verkauf gibt es in Abhängigkeit vom Bundesland andere Regelungen. Grundsätzlich ist es möglich, dass er von beiden Parteien eine Provision bezieht. Bei dieser Doppeltätigkeit muss sich der Makler neutral verhalten. Kommt er der Neutralitätspflicht nicht nach, kann er seinen Provisionsanspruch verlieren. Die Höhe der Provisionen bemisst sich auf die Regelungen auf Bundeslandebene und persönliche Absprache. Ein guter, fleißiger Makler kann mit ihnen rasch hohe fünfstellige Beträge verdienen. Erfahrene Kollegen haben ein noch höheres Jahresgehalt. Der hohe Lohn, die einfachen Eintrittshürden nach 34c Gewerbeordnung und die Abwechslung im Berufsalltag machen den Maklerjob attraktiv.

Welche Konsequenzen kommen auf den Käufer zu

Auch wenn Immobilienmakler grundsätzlich hilfreich sind bei der Auswahl der richtigen Immobilie, so muss doch klar sein zu welchem Preis dies geschieht. Über einen Immobilienmakler beispielsweise ein Investmentobjekt zu finden, kann extrem teuer sein. Schnell können die Maklerkosten in den vier- oder fünfstelligen Bereich hochschnellen, weswegen sie ein erhebliches Loch ins Budget reichen können. Darüber hinaus sind nicht alle Makler gleich effektiv oder kompetent. Es gibt zwar sehr gute Makler, die ihr Handwerk und das Investmentgeschäft verstehen, doch leider tummeln sich auf dem Markt ebenfalls einige Halbwissende. Wie oben bereits erwähnt, ist die Erlaubnis für die Maklertätigkeit zwar nach § 34c Gewerbeordnung geregelt, aber eine fundierte fachliche Ausbildung ist nicht erforderlich. Für den Fall der Kapitalanlage in Immobilien lässt sich eine Alternative in Crowdinvesting-Plattformen finden, da sie attraktive Investmentmöglichkeiten auflisten und die teuren Immobilienmaklergebühren entfallen. Der Investor sucht sich anhand von aufgeführten Fakten selber seine Immobilie aus und umgeht dadurch die Maklergebühren. Entscheidend ist für ein erfolgreiches Investment jedoch die Qualität, Transparenz und weitere individuelle Vorteile der jeweiligen Plattform. Sie nutzen Tippgebermodelle, um eine höhere Reichweite ihrer Projekte zu ermöglichen.

Unter einem Immobiliengutachten ist die Feststellung des realen Marktwerts eines Gebäudes zu verstehen.

Die Erstellung von Basisinformationen für die Entscheidungsfindung hat durch einen Immobiliengutachter oder Sachverständigen zu erfolgen. Je nach Zweck ist entweder ein Kurzgutachten oder ein Verkehrswertgutachten erforderlich. Dieses kann durch einen freien Immobiliengutachter oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen durchgeführt werden. Ist der Immobilienwert Bestandteil eines Rechtsstreits, etwa im Scheidungs- oder Erbschaftsfall, so kann darüber hinaus die staatliche Anerkennung eines Sachverständigen erforderlich sein.

Für den An- oder Verkauf von Immobilien sowie in außergerichtlichen Einigungen von Erbschafts- oder Scheidungsfällen genügt in der Regel ein Kurzgutachten. Der Gutachter orientiert sich dabei an der Lage, Bausubstanz und dem Zustand des Hauses und ermittelt daraufhin den Marktwert. Exakte Berechnungen etwa zum Grundstückswert werden hierbei ausgelassen. Vielmehr handelt es sich um die Wertschätzung. Die Anforderungen für ein vor Gericht verwendbares, sogenanntes Verkehrswertgutachten sind dagegen deutlich höher. Es beinhaltet zunächst allgemeine Angaben zum Zweck des Gutachtens, Grundlagen zur Wertermittlung und die Daten des Grundbuchauszugs der Immobilie. Für die Durchführung der Wertermittlung wird das Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren angewendet, wobei heute auch weitere Methoden, wie Discounted-Cash-Flow oder die Kapitalwertmethode genutzt werden. Im Anschluss werden die Lage und das Objekt selbst beschrieben. Die begutachtende Person geht dabei auch auf die Energieeffizienz, Bausubstanz, Flächenaufteilung u. Ä. ein. Zusätzlich ermittelt sie den Bodenwert anhand der Nutzbarkeitsfläche des Grundstücks, möglicher Gefälle und aktueller Grundstückspreise. Das Verkehrswertgutachten ist daher deutlich detaillierter als das Kurzgutachten.

Außerdem können auch Banken nach einem Verkehrswertgutachten fragen, um Entscheidungen über die Vergabe von Finanzierungen zu treffen. Die Erstellung gerichtsfester Gutachten obliegt ausschließlich öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und staatlich anerkannten Immobiliengutachtern. In beiden Fällen handelt es sich um von der Industrie- und Handelskammer geprüfte Gutachter. Der staatlich anerkannte Immobiliengutachter unterliegt zusätzlich der Kontrolle der Landesbehörde.

Immobilienfonds sind Investmentfonds, bei denen die Anleger Gelder in unterschiedliche Immobilien investieren. Hierbei handelt es sich für gewöhnlich um Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte, Geschäftsgebäude und unbebaute Areale.

Unterschiedliche Varianten der Immobilienfonds 

Immobilienfonds lassen sich in geschlossene Immobilienfonds und offene Immobilienfonds aufteilen. In offene Immobilienfonds können in unbegrenzter Höhe Investmentgelder einfließen. Für die zufließenden Mittel kann die Investmentgesellschaft beliebig viele Anteile ausgeben. Sie ist allerdings auch dazu verpflichtet, jederzeit zum vereinbarten Rücknahmepreis die Anteile wieder zurückzunehmen. Mit ihnen geht somit eine große Anlegerflexibilität einher. Das Investorenrisiko ist reduziert, was zumeist niedrigere Renditen mitbringt. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist dies anders. Bei ihnen werden nur im limitierten Umfang Investmentgelder aufgenommen, für die eine vorab fixierte Anzahl an Anteilen ausgegeben wird. Zudem investieren sie in der Regel nur in ein oder zwei Immobilien, was das Risiko erhöht, jedoch ebenfalls hohe Renditen ermöglicht. Bis zum Ende der Laufzeit des Fonds ist eine Rückgabe der Anteile nicht möglich. Eine Weitergabe an Dritte und ein etwaiger Verkauf an der Börse sind aber erlaubt. Eine weitere Variante sind die REITs, die sich auch als Immobilienaktienfonds umschreiben lassen. REITs funktionieren wie Investmentfonds, bei denen gemeinsam in Immobilien investiert wird. Dafür kauft der Anleger Aktienanteile an der Börse und ist somit Miteigentümer eines REITs.

Crowdinvesting in Immobilien 

Crowdinvesting als Immobilieninvestition ist im Unterschied zu den regulären Immobilienfonds direkter und mit geringeren finanziellen Mitteln möglich. Oft beginnen die Investitionssummen bereits im mittleren Hunderterbereich. Im Rahmen des Crowdinvestings schließen sich viele Anleger mit unterschiedlichen hohen Investitionssummen zusammen, um eine gemeinsame Investition zu tätigen. Hierbei kann es sich um eine Investition in Bestandsimmobilien oder in eine Projektentwicklung handeln. Projektentwicklungen sind oft risikoreicher, da sie sich aufgrund der zahlreichen Unsicherheiten schwerer kalkulieren lassen. Bei Bestandsimmobilie lässt sich das Risiko besser abschätzen. Das Crowdinvesting gewinnt im Immobilienbereich immer mehr an Bedeutung, da der Anleger sich das Projekt selbst aussuchen und anschließend mitverfolgen kann. Die Verzinsung wird vorab festgelegt.

Bei einem Immobilieninvestment wird Geld in eine Immobilie investiert, die meist als langfristige Geldanlage dient. Immobilien bieten hohe Rendite und sind weniger stark durch die Inflation bedroht.

Für Kleinanleger und institutionelle Anleger sind Immobilien eine rentable Wertanlage und sinnvolle Investition, um hohe Rendite und niedrige Zinsen zu erzielen. Häuser und Eigentumswohnungen sollten daher direkt gekauft werden, um diese als Renditeobjekte nutzen zu können. Immobilien als Sachwert können vor Inflation geschützt werden, da diese mit einer zusätzlichen Einnahme durch den Mietzins gesichert sind. Generell gilt, Immobilien entweder als selbst bewohntes Eigenheim oder als Anlage zu nutzen. Sofern die Immobilie selbst bewohnt wird, sollte sie zumindest langfristig und rentabel vermietet und die Ausgaben niedriger als die Einnahmen gehalten werden. Als Kapitalanlage verfügt eine Immobilie verschiedene Vorteile, wie Werterhalt, Vermögensaufbau, steuerliche Vorteile sowie eine konstante Geldeinnahme. Die steuerlichen Vorteile tragen hierbei zum Aufbau des Eigenvermögens bei. Dennoch muss berücksichtigt werden, dass im Falle einer Inflation nicht nur der Preis der Immobilie steigt, sondern auch die Kosten für die Instandhaltung. Um sich hiervor zu schützen, benutzen die Vermieter einen Indexmietvertrag, welcher die Mietpreise an die Inflation koppelt.

Der Erwerb eines Zinshauses lohnt sich so meist für Investoren. Zinshäuser sind darauf ausgelegt, Wohneinheiten über einen längeren Zeitraum zu vermieten. Daraus resultiert die monatliche Miete als Zins für den Investor. Ausschlaggebend für den Immobilienwert und die Einnahmen sind unter anderem die Lage und Größe der Immobilie. Vielversprechend sind Standorte mit starkem Wachstum, ausgeprägter Infrastruktur sowie vielfältigen Arbeitsmöglichkeiten. Die Einnahmen aus den Mieten müssen anfangs den Kredit decken sowie Kosten für Verwaltung und Sanierung. Zudem dürfen anfallende Nebenkosten (bis zu 16 Prozent des Kaufpreises) nicht immer über einen Kredit gedeckt werden, weswegen Investoren Eigenkapital mitbringen sollten. Ist der Kredit ausgeglichen, können die Mieteinnahmen oder der Verkaufsertrag zur Altersvorsorge beitragen. Ein Immobilieninvestment kann steuerliche Vorteile mit sich bringen, wobei die gesparten Steuern zum Aufbau des eigenen Vermögens beitragen. Bei Bedarf kann die Immobilie selbst genutzt werden, um im Rentenalter Mietausgaben zu sparen.

Nachteilig kann das geringe Angebot von lukrativen Immobilien sein, was die Suche nach geeigneten Objekten teilweise sehr zeitintensiviert. Denn nur eine gute Vermietbarkeit schafft lohnende Rendite. Oftmals werden Immobilieninvestments als langfristige Investition angesehen, die einen hohen Verwaltungsaufwand beinhaltet. Neben bürokratischen Aufgaben muss beispielsweise für die Instandhaltung der Immobilie gesorgt werden. Bis eine zuverlässige Einnahmequelle aufgebaut ist, kann es mehrere Jahre dauern. Zudem konzentriert sich das angelegte Kapital lediglich auf ein Objekt.

Nichts desto trotz bleiben Immobilien eine attraktive Kapitalanlage, um sein Geld vor der Inflation zu sichern und im schlussendlich durch die Mieteinnahmen sowie durch den Marktwachstum an der Wertsteigerung der Immobilie zu profitieren. Um diese attraktiven Möglichkeiten der breiten Masse zugänglich zu machen, hat sich der Trend des Crowdinvestings entwickelt. Dank des Crowdinvestings müssen Investoren nur noch einen relativ kleinen Anteil des Kaufpreises einer Immobilie aufbringen, und werden so als Teil der Cowd Miteigentümer.

Eine Immobilie ist ein Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht oder ein Bauwerk, das von institutionellen Anlegern oder Kleinanlegern als Kapitalanlage genutzt werden kann.

Als Wohnimmobilie bezeichnet man eine Immobilie, die mindestens eine Wohnung enthält und es gemäß § 181 Abs. 9 BewG ermöglicht, einen selbstständigen Haushalt zu führen. Bei der Kapitalanlage in Immobilien ist grundsätzlich zwischen Kleinanlegern und institutionellen Investoren zu unterscheiden. Kleinanleger sind Privatanleger, die ein durchschnittliches Finanzmarktwissen besitzen und über kleinere bis mittlere Investitionsbeträge verfügen. Sie unterstehen dem gesetzlichen Schutz, der unter anderem eine umfassende Informationspflicht der Kreditinstitute oder Vermittler einer Kapitalanlage umfasst. Institutionelle Kapitalanleger sind professionelle Teilnehmer am Immobilienmarkt und verfügen über fundierte Kenntnisse des Immobilienwesens.

Bei der Investition in Immobilien können klassischerweise geschlossene oder offene Immobilienfonds gewählt werden. Bei geschlossenen Immobilienfonds werden dem Fondsmanager Geldmittel zur Verfügung gestellt, die es ihm ermöglichen sollen, die Finanzierung einer Investition umzusetzen. Nach Erhalt der Geldmittel wird der Fonds geschlossen. Zu- oder Verkäufe sind nicht mehr möglich. Potentielle Geldgeber profitieren in diesem Fall von der Rendite des Investitionsobjektes. Die Kapitalanlage in offene Immobilienfonds ist bei Kleinanlegern gebräuchlicher und bezeichnet ein indirektes Immobilieninvestment, da der Finanzier lediglich Anteile an dem Investmentfonds erhält. Er kann in dieser Form der Anlage frei entscheiden, welchen Anlagebetrag er investieren will.

Hedgefonds sind alternative Investmentfonds, die aktiv von einem oder mehreren Fondsmanagern durch die Nutzung risikoreicher und spekulativer Anlagestrategien und unterschiedlichster Finanzinstrumente verwaltet werden, um möglichst hohe Renditen zu erzielen.

Durch Fremdkapitalaufnahme, Leerverkäufe oder Derivatehandel werden Hedgefonds aktiv gesteuert und sind weitestgehend von Gesamtmarktbewegungen entkoppelt. Sie können durch Wetten auf sinkende Kurse selbst bei negativen Gesamtmarktbewegungen Renditen erzielen. Da das Renditepotential maßgeblich von den Entscheidungen und dem Marktgespür des Fondsmanagers abhängt, sind Hedgefonds enorm risikoreiche Finanzprodukte. Als solche sind sie hauptsächlich für finanzstarke institutionelle Investoren interessant.   

Wegen des hohen Anlagerisikos sind Investitionen in Hedgefonds in Deutschland für Privatanleger stark reguliert und restriktiv reglementiert. So ist die Investition in Single-Hedgefonds, die von nur einem Manager verwaltet werden, für private Kleinanleger in Deutschland nicht möglich. Single-Hedgefonds dürfen in Deutschland nur als Spezialfonds für (semi-)professionelle Investoren angeboten werden. Private Kapitalanleger können in Deutschland lediglich in Dach-Hedgefonds investieren, die das Investitionskapital wiederum in einer Vielzahl unterschiedlicher Hedgefonds anlegen und so das Anlagerisiko durch Investitionsstreuung beabsichtigen zu minimieren. Solchen Dach-Hedgefonds ist es laut den Regelungen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) verboten, bestimmte Anlagestrategien wie beispielsweise Leerverkäufe anzuwenden. Auch die exzessive Anwendung von Hebelfinanzierung durch Fremdkapital ist ihnen nur unter Auflage erlaubt. Dach-Hedgefonds dürfen in inländische und ausländische Single-Hedgefonds investieren. Sie müssen ihre Investitionen dabei aber auf verschiedene Zielfonds aufteilen. Kapitalverwaltungsgesellschaften, die Dach-Hedgefonds auflegen, ist es vor diesem Hintergrund verboten, mehr als 20 % des Wertes des Dach-Hedgefonds in einen einzigen Zielfonds zu investieren. Die Einhaltung und Befolgung der gesetzlichen Vorschriften des KAGB wird von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) überwacht.

Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immobilie erhoben und fällt mit 3,5 % bis 6,5 % nicht unwesentlich ins Gewicht beim Kaufpreis. Als Bestandteil der Kaufnebenkosten sollte sie deshalb im Finanzierungsplan berücksichtigt werden.

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und unterscheidet sich daher von Bundesland zu Bundesland erheblich. Zunächst sind Eigentümer und Käufer der Immobilie gemeinsam Steuerschuldner. Bei der notariellen Beurkundung des Verkaufs muss dann festgelegt werden, wer von beiden die Grunderwerbsteuer entrichtet. In den meisten Fällen ist das der Käufer. Der Notar reicht den beurkundeten Kaufvertrag an das Finanzamt weiter, das dann einen Grunderwerbssteuerbescheid versendet. Ist die Steuer beglichen, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

In bestimmten Ausnahmefällen muss allerdings keine Grunderwerbsteuer entrichtet werden. Das gilt beim Verkauf der Immobilie an Verwandte 1. Grades, also zum Beispiel an Eltern oder Kinder. Auch beim Grundstückserwerb bei einem Todesfall und im Rahmen einer Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an. Hier sind allerdings andere Besteuerungen nach dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz möglich. Um die Grunderwerbsteuer zu reduzieren, sollten bewegliche Güter wie Gartenhäuser, Küche, Sauna etc. beim Notar gesondert ausgewiesen werden. Denn sobald die Gegenstände rechtlich unter die Kategorie „Zubehör“ (§97 BGB) fallen, wird auf diese keine Grunderwerbssteuer gehoben. Als Faustregeln kann man Güter nicht als Zubehör ausweisen, welche fester Bestandteil der Immobilie sind. Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt einerseits vom Bundesland ab, andererseits auch vom Kaufpreis. In den einzelnen Bundesländern gibt es unterschiedliche Steuersätze, die auf den notariell beglaubigten Kaufpreis angewendet werden. Diese sind wie folgt festgelegt:

• Bayern: 3,5 %
• Sachsen: 3,5 %
• Hamburg: 4,5 %
• Baden-Württemberg: 5 %
• Bremen: 5 %
• Niedersachsen: 5 %
• Rheinland-Pfalz: 5 %
• Sachsen-Anhalt: 5 %
• Berlin: 6 %
• Hessen: 6 %
• Brandenburg: 6,5 %
• Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
• Saarland: 6,5 %
• Schleswig-Holstein: 6,5 %
• Thüringen: 6,5 %

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Bewertung einer Einheit – z.B. eines Unternehmens, einer Beteiligung oder einer Immobilie – bei dem der Fokus auf den zukünftigen Erfolgen der zu bewertenden Einheit liegt.

Errechnet wird der potenzielle Ertrag durch die Ermittlung von künftigen Einnahmen und Kosten. Das Ertragswertverfahren spielt vor allem bei der Bewertung von Immobilien eine wichtige Rolle und wird bei vermieteten Mehrfamilien- oder Geschäftshäusern angewendet. Die Immobilie wird in diesem Verfahren als Kapitalanlage betrachtet und die Kernfrage lautet, wie viel Gewinn eine Immobilie dem Käufer einbringen kann. Daher findet das Ertragswertverfahren vor allem bei solchen Immobilien Anwendung, bei denen die zu erwirtschaftenden Einnahmen im Vordergrund stehen. Erträge sind bei Immobilie Mieterträge sowie die Wertsteigerung. Die Kosten werden durch Finanzierungsaufwendungen sowie durch die Instandhaltungsaufwendungen dargestellt. Bei selbst genutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern kommt dadurch bei der Bewertung meist das Vergleichswertverfahren zum Einsatz.

Ermittelt wird der Ertragswert der Immobilie nach dem Wertermittlungsverfahren, welches in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in den §§ 15 bis 20 festgehalten wird. Darin werden unabhängig voneinander zunächst die Werte des Grundstücks und der baulichen Anlagen ermittelt. Dies geschieht, weil der Wert des Grundstücks als bleibend betrachtet wird, während der Wert der baulichen Anlagen von der zu erwirtschaftenden Miete abhängt (zugrunde gelegt wird die ortsübliche Jahresmiete, nicht die Ist-Miete) und endlich ist. Diese beiden Werte werden addiert und ergeben nach Abzug der Bewirtschaftungskosten den Reinertrag. Als entscheidender Faktor kommt nun der Vervielfältiger ins Spiel, der sich über eine Formel aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins ergibt und auf den Reinertrag angewendet wird. Unter Berücksichtigung weiterer Faktoren, wie etwa wertbeeinflussender Umstände, wird abschließend der endgültige Ertragswert ermittelt. Der Ertragswert ist ein wichtiger Richtwert und bietet Orientierung bei Vertragsverhandlungen im Zuge eines Immobilienkaufs oder -verkaufs. Da es sich um ein anspruchsvolles Verfahren handelt, das viel Erfahrung seitens des Gutachters erfordert, kommt das Ertragswertverfahren vor allem bei kostenpflichtigen Wertgutachten zum Einsatz.

Der Käufer der Aktie wird als Investor bezeichnet und profitiert erfolgsbedingt in Form eines Zinses oder einer Dividende. Die Emission von Wertpapieren – wie z.B. Aktien – ermöglicht es einem Wirtschaftssubjekt, Geld für Investitionen zu beschaffen bzw. das Eigenkapital zu erhöhen. Durch die Emission von Aktien wird das Unternehmen zur Aktiengesellschaft. Meist ist der Emittent ein Unternehmen, aber auch Staaten oder Notenbanken können als Emittent fungieren. Zu den Pflichten des Emittenten, die im Börsengesetz festgelegt sind, gegenüber dem Anleger gehören die Bereitstellung wichtiger Informationen durch die Geschäftsführung und die Veröffentlichung der Bilanz, des Geschäftsberichtes und weiterer Zwischenberichte.

Die Emission der Aktien kann durch die Aktiengesellschaft selbst geschehen (Selbstemission) oder aber mithilfe einer Bank oder eines Bankenkonsortiums vorgenommen werden (Fremdemission): Bei der Selbstemission übernimmt der Emittent den gesamten Emissionsvorgang im eigenen Namen, er trägt dabei das volle Emissionsrisiko – das heißt, die Sorge für die erfolgreiche Platzierung der gesamten Emission – und ist für die vollständige Abwicklung selbst zuständig. Dieser Vorgang verlangt viel Expertise und ist daher meist Kreditinstituten vorbehalten. Von Fremdemission spricht man hingegen, wenn eine Bank oder ein Bankenkonsortium die Wertpapieremission durchführt, das Kreditinstitut hat dabei auch eine begleitende und beratende Funktion. Der Fremdemittent – also das Kreditinstitut – tritt dann als Erstkäufer auf und übernimmt das Emissionsrisiko, für das Unternehmen wird eine Vermittlungsprovision fällig. Diese Unterscheidung gilt unabhängig davon, ob die Emission an der Börse oder außerbörslich erfolgt. Voraussetzung für die Börsenzulassung eines Emittenten ist, dass der Kurswert der Aktien mindestens 1.250.000 Euro oder 10.000 Stück betragen muss. Ferner muss das Unternehmen seit mindestens drei Jahren bestehen. Weitere Voraussetzung ist das Vorliegen eines Zulassungs- oder Verkaufsprospektes.

Unter einer Dividende ist die Gewinnbeteiligung von Aktionären an einer Aktiengesellschaft entsprechend ihrer zuvor erworbenen Anteile in Form von Aktien zu verstehen.

Während es sich bei der Dividende um einen absoluten Betrag handelt, der in Deutschland für gewöhnlich jährlich ausgeschüttet wird, setzt die Ausschüttungsrendite den Ertrag in ein prozentuales Verhältnis zum Kaufpreis der Aktie. Insbesondere für den Vergleich verschiedener Anlagemöglichkeiten ist die Ausschüttungsrendite daher eine hilfreiche Kennzahl für Anleger.

Grundsätzlich sind drei Arten der Dividenden zu unterscheiden. Zum einen kann die Ausschüttung direkt als Gutschrift an den Aktionär übertragen werden. Dabei ist von einer Bardividende die Rede. Gleichermaßen ist auch eine Ausschüttung in Form von zusätzlichen Aktien möglich, mit denen das Depot des Aktionärs aufgestockt wird. Hierbei handelt es sich um eine Stockdividende. Entscheidet sich ein Unternehmen gegen die Auszahlung einer Dividende, muss dies nicht zwangsläufig an mangelnden Gewinnen liegen. Stattdessen kann es sich auch um eine strategische Entscheidung für eine anderweitige Verwendung der Bilanzüberschüsse handeln, wie z.B. Neuinvestitionen mit zukünftig erwarteten, höheren Renditen statt einer sofortigen Auszahlung der Dividende. Ob und wie die Ausschüttung der Dividende letztendlich erfolgt, ist abhängig von der jeweiligen Unternehmenspolitik.

Anleger nutzen die Ausschüttungsrendite, um Erwartungen des Managements über zukünftige Erträge des Unternehmens einschätzen zu können. Dabei ist zu beachten, dass die Aktionäre in der Hauptversammlung selbst über die Höhe der Dividende entscheiden. Besitzer von Stammaktien verfügen über ein Stimmrecht bei der Beschlussfassung. Die Ausschüttungsrendite kann daher zwar als Indikator für Zukunftserwartungen, nicht aber als Maßstab für die Profitabilität des Unternehmens hinzugezogen werden. Stattdessen sollten sich Aktionäre über die Hintergründe besonders hoher (oder niedriger) Dividenden informieren.

Diversifikation bezeichnet die Streuung des Kursrisikos von Finanzprodukten. Grundsätzlich unterliegt jedes Finanzprodukt einem Kursrisiko, denn es ist unmöglich sicher vorherzusagen, wie sich die Wertänderung in Zukunft verhält. Es besteht also das Risiko, bei negativem Kursverlauf Verluste einzufahren.

Die Idee der Diversifikation besteht nun darin, dieses Risiko auf mehrere Finanzprodukte zu verteilen. Zum Beispiel ist in einem Aktienportfolio aus mehreren verschiedenen Aktien daher das Kursrisiko geringer. Denn zum einen fällt der Verlust durch den Kursabfall bei einem großen Portfolio weniger ins Gewicht. Zum anderen ist es möglich, dass beispielsweise in dem Portfolio der Kurs einer anderen Aktie steigt und so die Verluste nivelliert. Das Risiko ist somit über die Anzahl der sich im Portfolio befindenden Aktien gestreut.

Wichtig bei der Diversifikation sind die Korrelationen zwischen den einzelnen Aktien. Eine Korrelation bezeichnet eine wechselseitige Beziehung zwischen zwei Wertpapieren. Grundsätzlich kann ein solcher Zusammenhang unterschiedlich stark sowie positiver und negativer Natur sein. Von einer positiven Korrelation wird gesprochen, wenn zum Beispiel die Kurse von zwei unterschiedlichen Aktien in die gleiche Richtung gehen (beide Kurse steigen). Bei negativer Korrelation gehen die Kurse in unterschiedliche Richtungen (ein Kurs steigt, der andere fällt). Befinden sich nun im Portfolio Aktien mit ausschließlich positiver Korrelation, dann entsteht eine Klumpenbildung. Denn durch die Korrelation wird der negative Effekt auf die Aktienkurse verstärkt und die Kurse sinken noch stärker. Ein diversifiziertes Aktienportfolio besteht daher aus negativ korrelierten Aktien. Hier können sich die unterschiedlichen Aktienkursbewegungen ausgleichen und so das Risiko minimieren.

Die Begriffe Darlehen und Kredit werden im allgemeinen Sprachgebrauch oft synonym verwendet. Der wesentliche Unterschied besteht jedoch darin, dass ein Darlehensvertrag erst bei der Auszahlung des Geldes gültig ist. Demgegenüber ist ein Kreditvertrag bereits mit der Unterzeichnung gültig, obwohl noch kein Geld ausgezahlt wurde. Ein Darlehen kann unentgeltlich oder gegen Zinsen vergeben werden und dient meist der Immobilienfinanzierung. 

Die planmäßige oder außerplanmäßige Rückzahlung der Darlehensschulden nennt man Tilgung. Unter der Tilgungsdauer versteht man den Zeitraum der Darlehensrückzahlung durch regelmäßig zu entrichtende Tilgungsraten, die schon bei Vertragsabschluss festgelegt werden. Diese setzen sich aus einem Tilgungsanteil sowie einem Zinsanteil zusammen. Der Zinsanteil ist hier abhängig von den vereinbarten Darlehenskonditionen. Sind die Zinsen besonders niedrig, fällt dieser Teil kleiner aus als bei hohen Zinsen. Deshalb gilt die Faustregel: Je niedriger der Zins, desto höher sollte die Tilgung sein.

Zur Immobilienfinanzierung werden unterschiedliche Darlehens-Gestaltungsformen eingesetzt. Zum Beispiel das Annuitätendarlehen. Dabei wird über die gesamte Laufzeit die gleiche, monatliche Rate zurückgezahlt. Durch die regelmäßige Tilgung des Darlehens nimmt die Restschuld während der Laufzeit immer mehr ab. Dadurch verringert sich der Zinsanteil der Rate. Da die Rate insgesamt aber konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil kontinuierlich. Je nach vertraglich festgehaltenen Konditionen kann auch im Rahmen eines Annuitätendarlehens das Recht zur Sondertilgung enthalten sein.

Häufig kann ein Darlehen nicht vollständig innerhalb der bei Vertragsabschluss festgelegten Laufzeit mit Zinsbindung abbezahlt werden. Die Begleichung der sogenannten Restschuld erfolgt dann über eine Anschlussfinanzierung mit eigener Laufzeit, die folglich mit in die Tilgungsdauer einberechnet werden muss.

Doch wie errechnet sich die Tilgungsdauer?

Ein Beispiel: Das zu finanzierende Darlehen beträgt 150.000 Euro zu 1,23 % Zinsen. Zurückgezahlt wird das Darlehen mit einer Tilgung von drei Prozent. Bei einer monatlichen Rate von knapp 530 Euro läge die Tilgungsdauer somit bei etwa 28 Jahren, die Gesamtkosten für das Darlehen beliefen sich auf über 27.300 Euro. Mit einem Tilgungssatz von 4,5 Prozent läge die Tilgungsdauer dagegen bei unter 20 Jahren – und das Darlehen würde nur knapp 19.000 Euro kosten.

Im Kern des Crowdinvestments (zu Deutsch: Schwarmfinanzierung) steht die Investierung in einzelne Personen, Gruppen oder Projekten. Im Gegenzug erhalten die sogenannten „Mikroinvestoren“ (Crowd) Anteile am jeweiligen Unternehmen oder Projekt.

Sollte das Unternehmen oder Projekt zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden und große Gewinne einfahren, können die Investoren von ihrer Beteiligung finanziell profitieren. Dank der kleinen Beteiligungshöhe können zudem Privatpersonen am Crowdinvesting-Prozess teilhaben, ohne ein unproportional großes wirtschaftliches Risiko einzugehen. Dennoch darf bei Crowdinvestments nicht vergessen werden, dass es sich weiterhin um den Einsatz von Wagniskapital handelt, der nicht zwingendermaßen eine hohe Rendite zur Folge haben muss.

Im Gegensatz zum Reward-based oder Donation-based Crowdfunding, bei denen häufig altruistische Motivationen zugrunde liegen, orientieren sich Nutzer beim Crowdinvesting oftmals ausschließlich an finanziellen Eigeninteressen. Sie verstehen das Crowdinvesting in der Regel nicht als Spende für eine sprichwörtliche „gute Idee“, sondern vielmehr als Anlage für ihr Vermögen und als Hoffnungsträger für eine hohe Rendite. Die (Klein-)Investoren gelten bei dieser Finanzierungsmethode als sogenannte „Markenbotschafter“ des eigentlichen Projektes, da der Erfolg und somit der Gewinn des Konzeptes sowohl den Investoren als auch den Gründern gleichermaßen am Herzen liegen. Mikroinvestoren legen keine Zinsen fest, sondern einen individuellen Betrag für das Eigenkapital der Gründer und beteiligen sich zudem am Unternehmen. Ähnlich wie beim Crowdlending besteht das Risiko des Modells darin, bei einem Verlust, das gesamte Vermögen der Investition zu verlieren. Verluste umfassen fehlgeschlagene Projekte oder Unternehmen, die Insolvenz anmelden.

Die Cap Rate – auch Kapitalisierungsrate genannt – ist eine wichtige Größe bei der Bewertung von Investitionsobjekten, wie z.B. Immobilien. Natürlich spielen bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilieninvestition auch qualitative Kriterien, wie die Objektlage oder Beschaffenheit eine Rolle. Für eine quantitative Beurteilung eines Objekts berechnet man hingegen oft die Cap Rate – also das Verhältnis der aktuellen, jährlichen Nettoeinnahmen aus einem Objekt zu dessen aktuellem Marktpreis. 

Somit eignet sich die Cap Rate dazu:

• Immobilienprojekte hinsichtlich deren Risiken und Rendite zu vergleichen
• Risiken und Wachstumserwartungen einzuschätzen und
• Die Höhe des Einkommens zu berechnen, das eine Immobilie erzielt

Berechnung der Cap Rate

Die Cap Rate ist definiert als: 

derzeitiger, jährlicher Cash flow / Marktpreis des Objekts

Dabei setzt sich der Cash Flow bzw. “Rückfluss“ der Investition wie folgt zusammen:

• Mieteinnahmen 
• Verwaltungskosten 
• Instandhaltungskosten
• Versicherungen
• Steuern

Unter dem Marktpreis des Objekts versteht man üblicherweise den Kaufpreis ohne Nebenkosten. 

Beispiel: Immobilieninvestition

Nehmen wir an, der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 400.000 Euro und die jährlichen Brutto-Mieteinnahmen belaufen sich auf 20.000 Euro. Zur Berechnung der Cap Rate werden davon die Kosten abgezogen und das Ergebnis (Nettoeinnahmen) wird durch Kaufpreis geteilt:

20.000 Euro (Bruttoeinnahmen)

• 900 Euro (Verwaltungskosten)
• 450 Euro (Wartung, Reparaturen)
• 710 Euro (Steuern)
• 600 Euro (Versicherungen)

= 17.340 Euro (Nettoeinnahmen) / 400.000 Euro (Kaufpreis) = 0,043

= 4,33 % Cap Rate

Vorteile und Nachteile der Cap Rate

Pro:

• Die Kapitalisierungsrate stellt grundsätzlich die erwartete Rendite in Prozent dar, die ein Investor mit einer Immobilie generieren kann
• Sie ermöglicht einen Vergleich von Assets und erleichtert die Investitionsentscheidung

Kontra:

• Die Cap Rate ist keine statische Größe, da der Immobilienmarkt u.a. aufgrund von Wohntrends, Zinsanpassungen oder konjunkturellen Entwicklungen ständig in Bewegungen ist. Das bedeutet, daß die Mieten und Immobilienpreise Schwankungen unterliegen, die eine neue Cap Rate-Kalkulation erforderlich machen können

Beim Crowdfunding handelt es sich um eine Finanzierungsform, die durch eine Personengruppe („Crowd“) oder Menge entrichtet wird. Kleine Unternehmen oder Projekte können ihre Konzepte durch die Unterstützung einer Vielzahl einzelner Investoren realisieren.

Im Gegenzug erhalten die Gruppen bzw. Kreditgeber eine individuelle „Entschädigung“ beispielsweise in Form von kostenlosen Produkten oder eine Erwähnung innerhalb des Produktes. Für die Vermarktung und Reichweite ihrer Idee nutzen kleine Unternehmen Websites und spezielle Internetplattformen, um sich auf ihre potenziellen Investoren aufmerksam zu machen und gleichzeitig Spenden auf den Plattformen entgegenzunehmen. Statt auf einen ausgeklügelten Geschäftsplan und auf Kredite von einzelnen Banken oder Freunden zu setzen, hat sich das Crowdfunding durch das finanzielle sowie persönliche Interesse der vielen Beteiligten zu einer populären Alternative der traditionellen Finanzierung einer Unternehmung mit kostengünstigen Konditionen bewährt.

Das Spektrum der Gegenleistungen ist enorm und unterteilt sich in vier Crowdfunding-Arten. Kleinere Crowdfunding-Kampagnen setzen häufig auf materielle Gegenleistungen (reward-based Crowdfunding), beispielsweise wenn ein Künstler nach der Finanzierung eines Musikalbums seinen Spendern eine signierte Kopie seines Projekts verschenkt, eine Produktionsfirma die Unterstützer in den Abspann eines Filmprojekts aufnimmt oder Autoren unveröffentlichte Kurzgeschichten mit ihren Geldgebern teilen. Auch eine einfache Spende ist gewissermaßen eine Form des Crowdfundings (donation-based Crowdfunding). Beim Crowdinvesting und Crowdlending bekommen die Unterstützer hingegen eine finanzielle Gegenleistung. Beim sogenannten equity-based Crowdfunding (Crowdinvesting) beteiligt sich die „Crowd“, also die Kapitalgeber am Erfolg. Jedoch handelt es sich hierbei um geringere Investitionen und demnach ebenso geringere Erträge. Das lending-based Crowdfunding (Crowdlending) basiert hingegen auf der Vergabe zahlloser kleiner Kredite, die das Unternehmen später mit einem vorab definierten Zinssatz zurückzahlen muss.

Unter Crowdlending versteht man die Kreditvergabe von einer Vielzahl an Menschen („Crowd“ = mehrere Personen, „Lending“ = die Vergabe von Krediten). Die Kredite werden unter einer bestimmten Laufzeit mit einer Verzinsung zurückgezahlt.

Der Vorteil bei dieser Art von Kredit ist, dass keine Bank über die Vergabe bestimmt, da schon bei einer unzureichenden Bonität Kredite verteilt werden dürfen. Privatpersonen bekommen gewissermaßen die Rolle als eigene Bank. Hierbei gilt jedoch zu beachten, dass die Verzinsung höher ausfällt, sobald die Bonität geringer ist. Dennoch finanzieren sich immer mehr Unternehmen auf diese Art ihre Investitionen. Der Kredit wird auch als P2B-Kredit bezeichnet, was Peer-to-Business bedeutet. Neben dem Crowdlending gibt es spendenbasiertes Crowdfunding, gegenleistungsbasiertes Crowdfunding und Crowdinvesting als weitere Arten der Finanzierung. Diese Formen haben eine Gemeinsamkeit, dass sich eine Person mit einem Projektvorschlag an ein breites Publikum richtet, um dieses zu finanzieren.

Bei der beliebten Finanzierungsform von Crowdlending als Variante zum Crowdfunding unterstützen Privatpersonen andere Privatpersonen oder Unternehmen finanziell, indem sie ihnen Kredite unter Vorgaben vergeben. Für Kleinunternehmer und Privatpersonen ist dies eine gute Möglichkeit, um hohe Rendite zu erzielen, weshalb die Kredite besonders rentabel erscheinen. Der Nachteil daran ist jedoch, dass es zu einem Totalausfall kommen kann, sofern Privatpersonen oder Unternehmen die Anforderungen des Kreditsatzes nicht erfüllen oder die Bonität zu schlecht ist und somit das Konzept nicht mehr ausgeführt werden kann. Crowdlending findet auf Plattformen statt, weshalb eine hohe Transparenz innerhalb der Gruppe gegeben ist. Privatpersonen sind auf diesen Plattformen registriert und wickeln den gesamten Vorgang online ab. Somit erweist sich diese Finanzierungsform als besonders kostengünstig.

Die Gesamtausgaben eines Unternehmens ergeben sich aus den Capital Expenditures (CapEx bzw. Investitionskosten) und Operational Expenditures (OpEx bzw. Betriebskosten). Die beiden Ausgabenarten unterscheiden sich im Wesentlichen in zwei Punkten: der verschiedenen Zahlweise und der unterschiedlichen Besteuerung.

Als CapEx werden einmalige Ausgaben bezeichnet, die für die Anschaffung, Erneuerung oder Verbesserung fester, physischer und nicht-verbrauchbarer Güter und Gegenstände getätigt werden. Zum Beispiel Investitionen in Maschinen oder Gebäude. Diese Investitionsaufwendungen werden meist über einen längeren Zeitraum abgeschrieben.

Im Gegensatz dazu sind OpEx Ausgaben, die auf einer täglichen Basis zur Aufrechterhaltung der Geschäftsabläufe getätigt werden. So zum Beispiel Kosten für Roh- und Betriebsstoffe, Personal, Energie, Vertrieb und Verwaltung.

Vorteile der Verlagerung von CapEx zu OpEx

Unternehmer und Investoren stehen oft vor der Aufgabe, das verfügbare Kapital effizient einzusetzen, Umsätze durch Investitionen zu steigern und gleichzeitig finanziell flexibel zu bleiben. Deshalb kann es manchmal eine finanziell attraktive Option sein, Gegenstände zu leasen, statt zu kaufen um den Cashflow zu erhalten. 

Der Wandel vom Kaufen (CapEx) zum Mieten (OpEx) ist mittlerweile in fast allen Branchen zu beobachten. Denn die Verlagerung kann in vielen Fällen sowohl kurz- als auch langfristig Vorteile bieten. So führt eine Umwandlung von CapEx in OpEx zu einer Reduzierung von Investitionsausgaben, was das Investitionsrisiko mindert. 

Die Verlagerung von Investitionen in Vermögenswerte hin zu Betriebsausgaben erfolgt dabei durch eine Änderung der Abrechnungslogik. Ein typisches Beispiel ist die Miete von Anlagen. Statt des Kaufs und damit verbundenen, einmalig hohen Ausgaben, werden Assets, wie z.B. Aufzüge oder Solaranlagen für eine monatliche Rate gemietet.

Beim Beteiligungsdarlehen oder auch partiarischen Darlehen handelt es sich um eine Darlehensform, bei der der Kapitalgeber zweckgebunden in ein Unternehmen investiert. Im Gegenzug wird der Investor am Umsatz oder am Gewinn des Unternehmens beteiligt.

Für Beteiligungsdarlehen gilt das Kleinanlegerschutzgesetz, da sie seit 2015 als Vermögensanlage gelten. Wer Beteiligungsdarlehen anbietet, muss also bei der BaFin einen Prospekt hinterlegen, der das jeweilige Anlageprodukt beinhaltet. Die Beteiligung am wirtschaftlichen Erfolg wird im Vorfeld zwischen dem Unternehmen und dem Investor vereinbart. Eine Verzinsung ist möglich, spielt aber keine primäre Rolle, da der Fokus auf der Gewinnbeteiligung liegt. Die Zinsvereinbarung setzt sich dabei aus einem nicht marktüblichen Zinssatz sowie der Beteiligung am Gewinn zusammen. Aufgrund der Flexibilität der Verzinsung wird das Unternehmen in schwachen Zeiten nicht durch feste Zinszahlungen bedroht. Der Darlehensgeber profitiert dann mehr, wenn das Unternehmen hohe Gewinne erzielt. Die Vertragslaufzeit zwischen Geldgeber und Darlehensnehmer beträgt meist mehrere Jahre, da der Erfolg eines Unternehmens häufig erst nach Jahren einsetzt.

Das Beteiligungsdarlehen zählt aufgrund dessen Eigenschaften als Form des Mezzanine-Kapitals. Mezzanine-Kapital ist eine Finanzierung, die eine Mischform aus Fremd- und Eigenkapital darstellt. Häufig kommt es zu Verwechselungen zwischen dem Beteiligungsdarlehen und einer stillen Gesellschaft, die ebenfalls eine Form des Mezzanine-Kapitals ist. Dabei verfügen Investoren einer stillen Gesellschaft über mehr zugesprochene Rechte und sind häufig am Verlust des Unternehmens beteiligt. Der Investor des Beteiligungsdarlehens erhält demzufolge kein Mitspracherecht im Unternehmen, jedoch Kontrollrechte, wie die Einsicht auf die Rechnungslegung innerhalb eines Unternehmens bzw. Projektes. Ebenfalls trägt er keine Beteiligung bei Verlusten des Unternehmens. Beteiligungsdarlehen können durch eine gemeinsame Vereinbarung, durch ein geregeltes Auslaufen, durch Insolvenz oder Tod einer der Vertragspartner sowie durch eine ordentliche Kündigung aufgelöst werden.

Eine Immobilie, welche vollständig erbaut wurde und schon seit einiger Zeit genutzt wird, nennt man Bestandsimmobilie. Sie unterscheidet sich durch ihr wesentlich höheres Alter von der Neubaumimmobilie. Doch auch eine Neubauimmobilie wird mit der Zeit zu einer Bestandsimmobilie.

Dies lässt sich anhand des Lebenszyklus einer Immobilie erklären, auch Lifecycle genannt, welcher ein Immobilienprojekt in die Phasen Planung, Realisierung, Nutzung und Verwertung aufteilt. Während in den ersten zwei Phasen die Planung und der Bau der Immobilie stattfinden, bezeichnet die Nutzungsphase den Hauptlebenszyklus einer Immobilie, in welchem aus einer Neubauimmobilie eine Bestandsimmobilie wird. Denn hier wird ein Großteil der gesamten Lebenszykluskosten investiert, da insbesondere Bestandsimmobilien aufgrund von Abnutzung saniert und modernisiert werden müssen. An die Nutzungsphase schließt sich die Verwertungsphase an, in welcher die Immobilie entweder abgerissen oder revitalisiert werden kann.

Speziell für Kleinanleger mit geringem Kapital können sich Bestandsimmobilien lohnen. Denn ihr Kaufpreis ist häufig geringer als der von Neubauimmobilien. Des Weiteren kann der Verkaufspreis bei Ersteren in Zeiten des Immobilienbooms schnell ansteigen, sofern das Objekt eine gute Lage sowie Zustand aufweist. Die meisten Immobilien in Stadtnähe bzw. im Stadtkern sind Bestandsimmobilien und daher besonders attraktiv, da sie über eine gute Infrastruktur verfügen. Aus steuerlicher Sicht können Anleger mit der sogenannten Spekulationsfrist profitieren: Diese schreibt vor, dass Privatpersonen den Veräußerungsgewinn der Immobilie nicht zu versteuern haben, wenn sie erst nach zehn Jahren verkauft wird. Wurde sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor privat genutzt, so ist der Veräußerungsgewinn stets steuerfrei. Gewerbliche Personen dagegen müssen den Verkaufsgewinn immer versteuern.

 Unter Automated Valuation Model (AVM) wird eine auf Algorithmen basierende, meist selbstlernende Software verstanden, die in der Immobilienbranche zur Einwertung von Häusern und Wohnungen benutzt wird. 

AVMs nutzen in der Regel mathematische Modelle und Immobiliendatenbanken, um automatische Einwertungen einer bestimmten Immobilie vorzunehmen. Je nach Anbieter können eine ganze Reihe zusätzlicher Daten zur Erstellung der Einwertung herangezogen werden. Aktuelle Verkaufspreise von vergleichbaren Häusern oder Wohnungen in der unmittelbaren Nachbarschaft der einzuwertenden Immobilie werden bei der Berechnung des Immobilienwertes genauso berücksichtigt, wie historische Preisentwicklungen im lokalen Immobilienmarkt, Wohnraumanzahl, Modernisierungsstand der Immobilie, und auch umliegende Verkehrsbedingungen. Je nachdem wie kleinteilig die automatisierte Wertermittlung ausfallen soll, können auch Metadaten wie Kriminalitätsstatistiken in die Auswertung einfließen. Die durch AVMs ermittelten Immobilienwerte sind immer nur als neutrale Orientierungshilfen zu verstehen und geben Verkaufsinteressierten eine Vorstellung des zu erwartenden Immobilienwerts. 

Die AVMs der Immobilienbewerter Sprengnetter, InstaImmo, McMakler oder Realbest können als solche unverbindlichen Orientierungshilfen betrachtet werden. Erfahrene Immobilienmakler werden Verkaufsinteressierten im Anschluss an die automatisch erstellten Bewertungen immer auch konkrete und belastbare „manuelle“ Bewertungen ausstellen. Diese Einwertungen werden persönlich vom Makler und ggf. weiteren Fachleuten durchgeführt. Denn obwohl AVMs in sekundenschnelle eine Vielzahl an Immobilienmetadaten vergleichen können, um einen Richtwert vorzugeben, sind die intelligenten Algorithmen nicht in der Lage, individuelle Bausubstanzprüfungen oder Beurteilungen des Modernisierungsstands durchzuführen. Der tatsächliche Wert einer Immobilie kann von der datenbankgestützten Software schwerlich ermittelt werden.  

Bei einer Anlageimmobilie handelt es sich um eine Immobilie – also ein unbewegliches Sachgut wie ein Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht oder ein Gebäude – das der Käufer zum Zweck der Kapitalanlage erwirbt. Damit unterscheidet es sich von einer Wohnimmobilie oder Gewerbeimmobilie, die der Käufer erwirbt, um selbst darin zu wohnen oder hier unternehmerisch tätig zu werden. Es findet also bei einer Anlageimmobilie keine Eigennutzung statt. Das Motiv für den Erwerb liegt vielmehr darin, Geld, das der Käufer kurzfristig nicht benötigt, sicher und gewinnbringend zu investieren.

Warum ist das Investment in Anlageimmobilien so beliebt?

Anlageimmobilien zeichnen sich im Vergleich zu vielen Investmentalternativen durch eine vergleichsweise hohe Wertbeständigkeit aus. So ist es etwa unwahrscheinlich, dass ein Haus innerhalb eines Jahres signifikant an Wert verliert. Bei Aktien eines Unternehmens, das überraschend hohe Verluste meldet, ist das jedoch die Regel. Zudem investiert der Käufer einer Anlageimmobilie in ein konkretes, substanzielles Gut und nicht in einen Anteilsschein. Der Käufer einer Anlageimmobilie erhält in der Regel laufend Einnahmen in Form von Miete, Pacht oder Ausschüttungen aus seinem Investment. Bei der Anlage in Edelmetalle gibt es solche laufenden Einkünfte hingegen nicht. Gleichzeitig profitiert der Inhaber einer Anlageimmobilie von einer möglichen Wertsteigerung. Diese ist vor allem in Gegenden stark ausgeprägt, in denen die Immobiliennachfrage deutlich höher als das Angebot ist. Anlageimmobilien dienen auch als sinnvolle Diversifikation von Portfolios, indem sie als zusätzliche Anlageklasse – etwa neben Aktien, Anleihen oder Rohstoffen – das Gesamtrisiko reduzieren. So ist der Käufer für etwaige Krisen besser gewappnet.

Wie können Kleinanleger in eine Anlageimmobilie investieren?

Für Kleinanleger gibt es grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten, in eine Anlageimmobilie zu investieren. Einige davon sind jedoch mit nicht unbeträchtlichen Schwierigkeiten verbunden. So können sie zwar theoretisch direkt eine Immobilie als Direktinvestment kaufen und diese dann vermieten oder verpachten. Allerdings sind die Kosten hierfür in der Regel so hoch, dass diese Möglichkeit für die meisten Kleinanlegern ausfällt. Eine Alternative bietet die Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft, die etwa Bestandsimmobilien aufkauft, diese dann saniert und zu einem höheren Preis wieder verkauft oder sie behält und dann die Mieten erhöht. Einige dieser Gesellschaften haben jedoch zuletzt wegen Mietwuchervorwürfen für negative Schlagzeilen gesorgt. Eine weitere Option ist der Erwerb von Immobilienfondsanteilen. Hier erhält der Käufer einen bestimmten Anteil an einem Portfolio von Immobilien. Allerdings kann er die Objektauswahl nicht beeinflussen und muss sich auf die Expertise der Fondsmanager verlassen. Eine noch relativ neue Form der Investition in Anlageimmobilien ist zudem das Crowdinvesting.

Was ist Crowdinvesting und welche Vorteile bietet es?

Beim Crowdinvesting sucht sich der Anleger, die Immobilie, in die er investieren möchte, auf einer speziellen Crowdinvesting-Plattform aus. Hier finden Interessenten in der Regel eine Fülle von Investitionsmöglichkeiten, bei denen es sich sowohl um Bestandsimmobilien als auch um Neubauprojekte handeln kann. Dadurch kann der Anleger selbst festlegen, in welches Objekt er investieren möchte. Weil er in der Regel einen beliebigen Anteil an der Immobilie erwerben kann, eignet sich diese Form des Anlageinvestments sowohl für kleine als auch für große Anlagesummen. Weitere Vorzüge sind die hohe Transparenz sowie die attraktiven Renditen, die führende Anbieter ihren Kunden bieten.

Unter alternativen Investments werden nicht-traditionelle Kapitalanlagen oder Kapitalanlagestrategien verstanden. Mit alternativen Investments werde demnach gemeinhin Anlagen außerhalb des Aktien- und Anleihenspektrums bezeichnet.

Da keine Standarddefinition existiert, werden alternative Investments meist über ihre Investitionsbereiche beschrieben. So zählen Investitionen in Hedgefonds, Private Equity, Rohstoffe oder Immobilien beispielsweise zu alternativen Investments. Gemein ist all diesen Investitionen ein im Vergleich zu traditionellen Aktienanlagen erhöhtes Renditepotential bei gleichzeitig schwerer einschätzbaren Risikoprofilen. Alternative Investitionen sind oft hoch komplexe Anlageprodukte oder bedienen sich besonders innovativer Anlagestrategien. Dies wiederum kann direkte Auswirkungen auf die Liquidierbarkeit solcher Anlageprodukte haben. Wo Anleger bei traditionellen Asset-Klassen jederzeit die Möglichkeit haben auf plötzliche Marktbewegungen zu reagieren und ihre Anteile zu verkaufen, können Anteile an vielen alternativen Anlagen nicht ohne weiteres gehandelt werden. Anleger in einen geschlossenen Immobilienfonds beispielsweise können nicht problemlos aus dem Investment aussteigen und ihre Kapitalanlage zurückziehen. Es bleibt vielen Anlegern, die schnelle Liquidität brauchen, in diesen Fällen oft nur der Weg über den Zweitmarkt übrig. 

Die EU hat mit ihrem Erlass 2011/61/EU Richtlinien festgelegt, die Verwalter und Anbieter alternativer Investmentfonds in die Pflicht nehmen, für größere Transparenz bei Zulassung, Struktur, und Performance ihrer Anlageprodukte zu sorgen. In Deutschland wurde die EU-Richtlinie vom Gesetzgeber in Form des neuen Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) am 22. Juli 2013 umgesetzt. Damit eine Kapitalverwaltungsgesellschaften alternative Investmentfonds anbieten darf, benötigt sie laut Gesetz nun in jedem Fall die Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin). Die BaFin prüft, ob die Gesellschaften über Eigenkapital in gesetzlich definierter Mindesthöhe verfügen. Weiterhin fordert die BaFin Kapitalverwaltungsgesellschaften alternativer Investmentfonds auf, detaillierte Angaben zum Geschäftsplan, Vergütungspolitik, Anlagestrategie und Risikoprofilen ihrer Produkte zu machen.